¿Sabes cuáles son los 8 factores a tener en cuenta para establecer el precio de venta de tu vivienda? Conoce a qué precio se podría vender hoy mismo en Málaga.

Puede que ahora mismo estés viviendo una de estas dos situaciones: la curiosidad te ha empujado a plantearte saber el precio de venta de tu vivienda o estás pensando seriamente en venderla ya. 

Siendo sinceros contigo, debemos advertirte que establecer el precio de una vivienda es una tarea complicada.

Excepto si compras y vendes con días de diferencia, el mercado habrá hecho fluctuar el precio de mercado de tu casa. Y no siempre al alza.

¿Has ido ya a mirar los listados de precios en Idealista y Fotocasa? ¿Qué impresión te has llevado?

La primera bomba de información que te vamos a lanzar es la siguiente:

Los portales inmobiliarios reflejan el precio de NO venta en tu zona.

¿¡Cómoooor!? Así es. Si tu vecino Paco colgó el cartel de “se vende” hace 6 meses, lo más probable es que aún no haya cerrado ningún trato con ningún comprador porque ha puesto un sobreprecio.

Y como él, muchos. Los anuncios que llevan meses y meses publicados sin respuesta tienen básicamente un cartel de neón que pone “muy caro”.

1. ¿Qué factores debes tener en cuenta para calcular el valor de tu casa?

Debes de tener clara una realidad: el precio no lo pones tú, ni un agente inmobiliario, ni tu banco… lo establece el mercado.

Es decir, que si hay un comprador que se enamora de tu piso, estará dispuesto a pagar el precio justo por él.

El engorro a la hora de hacer una valoración es que entran MUCHOS factores en juego.

Por ejemplo, si tu ayuntamiento ha anunciado que construirá un parque a un par de minutos de tu casa, bien; pero si un par de periódicos locales denuncian el mal estado de las aceras, la información dañará la percepción general de la zona.

Entonces, ¿cuáles son los parámetros más fiables para establecer el precio?

1.1 Las ventas recientes en la zona.

Los precios de venta escriturados en tu zona son un buen indicador de a qué precio se podría vender tu propiedad.

Queremos señalar la palabra escriturados.

Las últimas ventas realizadas a metros de tu piso indican aproximadamente cuánto vale el m².

Tenemos un punto de partida. Serán el resto de factores los que acaben inclinando la balanza para aumentar o disminuir este primer parámetro.

¿Cómo puedes obtener la información de las últimas ventas? Haciendo un estudio de los últimos registros de la propiedad.

1.2 Localización y entorno.

El barrio lo determina todo. Pero los barrios tienen vida propia y a lo largo de los años, cambian.

¿Recuerdas el Soho de Málaga hace 30 años? ¿Te acuerdas de cómo era Teatinos en el año 2000?

Ya no se parecen en nada a lo que eran, y el cambio ha ido a bien.

La proximidad al metro o el bus, a la autovía, los parques, los centros comerciales y cualquier instalación municipal como un centro de salud o instituto influye de manera decisiva.

Un barrio puede volver a resurgir de entre sus cenizas y estar de moda.

1.3 Estado de conservación.

La reforma integral de una vivienda aumenta las posibilidades de venta rápida, pero además incrementa el valor de la propiedad más de un 10%.

Es lógico, ¿no?

En barriadas céntricas de Málaga, en las que es complicado que el parque de vivienda aumente, se valora positivamente encontrar viviendas actualizadas, aunque pertenezcan a edificios más antiguos.

1.4 Las viviendas en venta en la zona.

Este punto abarca todas las propiedades de tu barrio con el cartel de “se vende”.

Son tu competencia directa.

El precio de estas viviendas, al igual que las características que ofrecen, pueden beneficiarte o repercutir negativamente en lo rápido o lento que puedas vender una vivienda.

1.5 Superficie.

Por supuesto que sí: los metros influyen en el precio al que puedes vender tu vivienda.

Pero, en este punto, entran en juego otras características como el número de dormitorios y su tamaño, o la distribución de la propiedad.

Se ha de diferenciar entre metros construidos y metros útiles, pues hay muchas viviendas amplias, pero que pierden espacio con largos pasillos o una distribución poco óptima.

1.6 Antigüedad.

El sentido común nos hace pensar que una vivienda más nueva tiene mayor valor que una antigua. No obstante, hay edificios o propiedades con valor histórico en las que se prima su valor arquitectónico por encima de este factor (por ejemplo, en las casas señoriales de El Limonar).

1.7 Materiales de construcción e instalaciones.

Todos los acabados, actualizaciones y mejoras que se hayan hecho suman en positivo.

¿Pagarías más por una vivienda con parquet y con aire acondicionado, no?

Habitualmente, el aire acondicionado, la calefacción y las ventanas Climalit suman mucho valor a una propiedad en la Costa de Sol, dado el calor que vivimos durante todo el año. También son muy apreciados los armarios empotrados y el estado de la cocina.

1.8 Edificación.

Cuantas más comodidades ofrezca tu comunidad, mejor. Y por supuesto, el aspecto exterior del bloque también refleja el cuidado y mantenimiento que se está haciendo de la urbanización.

2. ¿Qué estrategia de precios es la más adecuada?

¡Comienza la tarea más complicada!

Una vez hayamos analizado todos los factores anteriores, tendremos a nuestra disposición una horquilla de precios.

Lo más adecuado es establecer una cuantía justa de venta, excepto si tienes la necesidad de vender con urgencia y apuestas por una rebaja que atraiga la atención.

Las aguas pantanosas las encontramos en los pisos publicados por un precio muy superior a la media. ¿Qué ocurre si publicas muy por encima de lo que te indica el mercado por “probar suerte”?

1. Estarás ayudando a que se vendan más rápido las viviendas de la zona, pero no la tuya. Conseguirás que los compradores se fijen en otras viviendas antes que en la tuya.

2. No vas a aparecer en la búsqueda y alertas de compradores que querrían tu vivienda por el precio idóneo.

3. La vivienda se va a quemar en el mercado. ¿Qué significa eso? A los usuarios de Idealista y Fotocasa, les suele resultar sospechoso que una vivienda lleve meses publicada sin vender. Piensan que el anuncio no se ha dado de baja, pero ya se ha vendido, o directamente piensan que la vivienda tiene alguna tara o defecto.

4. El comprador va a tener futuros problemas con la tasación. La mayoría de los compradores necesitan una hipoteca para poder acceder a una vivienda. Pero… el banco no hipoteca teniendo en cuenta el valor de venta acordado entre las partes sino el valor de tasación, así que no va a financiar una vivienda sobrevalorada.

El camino que debes recorrer para llegar a notaría es largo.

Párate a analizar qué factores pueden influir directamente en el precio antes de publicar tu vivienda. Y apuesta también por hacer un buen trabajo a la hora de hacer las fotografías, preparar los textos y publicar el anuncio.

Recibir pocos contactos puede ser señal también de la falta de un home staging profesional, una limpieza de la casa, o una buena iluminación para tomar las tomas.

Pero si ahora lo que te preocupan son los números y necesitas ayuda para encajar todos estos conceptos y establecer un precio real, te dejamos aquí el enlace para hacerte una valoración gratuita.

Te daremos una cifra real, basándonos en datos estadísticos y la experiencia del agente especializado en la zona. ​