El sueño de muchos españoles es contar con una vivienda para alquilar que te proporcione unos ingresos pasivos extra. Si estás barajando esa posibilidad, no des el paso de comprar una vivienda sin averiguar cómo de rentable es. Para averiguarlo, lee esta guía en la que te explicamos qué es y cómo calcular la rentabilidad de un alquiler.

Invertir en una vivienda es una decisión trascendental para tu vida. Una compra no se puede tomar a la ligera: debes basar tus decisiones en las matemáticas.

Siempre le explicamos a los futuros compradores que no es lo mismo comprar un hogar, donde es importantísimo sentir una conexión con la propiedad, que invertir.

Si quieres apostar por el mundo del alquiler, tu lado más emocional tiene que desaparecer para dar paso a una mente más crítica y empresarial, teniendo en cuenta factores como la rentabilidad bruta y neta, conceptos que te explicaremos más adelante.

Así que abre la calculadora y acompáñanos repasando todos los conceptos básicos para calcular la rentabilidad de tu alquiler con unos cálculos sencillos.

1.¿Qué es la rentabilidad de un alquiler?

Cuando hablamos de rentabilidad de alquiler, nos referimos al término que relaciona el coste de una inversión con los beneficios futuros que vamos a obtener. Es decir, estamos hablando del rendimiento económico que vas a obtener una vez tengas alquilada tu vivienda como alquiler de larga temporada o vacacional.

Lo positivo es que este cálculo lo puedes realizar antes de realizar la inversión, lo cual te ayudará a tomar una decisión más acertada.

1.1 ¿En qué nos ayuda conocer la rentabilidad de una vivienda de alquiler?

• Para predecir a medio plazo cómo de rentable será invertir en un activo u otro si estás dudando entre varias opciones.

• Para averiguar cuál es el precio máximo que puedes pagar por una vivienda, teniendo en cuenta cuál es el coste que pagarás por ella y cuánta rentabilidad obtendrás de cara al futuro.

• Para calcular si es más adecuado seguir manteniendo una vivienda como alquiler o venderla según tus necesidades y en base a las fluctuaciones del mercado inmobiliario.

2. Qué es y cómo se calcula la rentabilidad bruta de una vivienda en alquiler.

La rentabilidad bruta es un concepto que relaciona el coste de la vivienda (o coste de la inversión) con el beneficio que obtenemos. La rentabilidad se mide en porcentaje, siendo el resultado de la siguiente fórmula:

Rentabilidad bruta = Ingresos del alquiler anuales/precio de la vivienda x 100

Tenemos que dividir los ingresos que recibiremos anualmente por alquilar esa vivienda por el precio al que compramos la propiedad, y finalmente multiplicar el resultado por 100.

Te dejamos a continuación un ejemplo de cómo sería un cálculo real de una vivienda en Málaga:

Imagina que eres propietario de una vivienda de 2 dormitorios en el centro de Málaga que alquilas por 800€ al mes, lo que se traduce en 9600€ anuales. El coste de la vivienda, cuando la compraste, fue de 150.000€. Por lo que dividiremos 9600€ / 150.000€ y lo multiplicaremos por 100, siendo el resultado una rentabilidad del 6’4%.

¿Es ese cálculo real? No del todo, por lo que ya te podrás estar imaginando: no se tienen en cuenta otros gastos asociados a la compra, gastos fijos y al mantenimiento de la casa (reparaciones, por ejemplo).

3.Qué es y cómo se calcula la rentabilidad neta del alquiler.

La rentabilidad neta de un alquiler es un porcentaje más realista de los beneficios reales que obtienes alquilando tu vivienda, pues tiene en cuenta cuánto ganas al alquilar la propiedad pero se le restan los gastos fijos (anuales o mensuales) a los que te enfrentas.

¿Qué gastos se tienen en cuenta entonces? Al precio de la vivienda se le suman los gastos iniciales de la inversión (como la notaría, por ejemplo) y a los beneficios anuales se le restan los gastos fijos y de mantenimiento que abonas cada año.

La fórmula quedaría expresada del siguiente modo:

Rentabilidad neta = ( Ingresos del alquiler anuales - gastos de mantenimiento y fijos) / (precio de la vivienda + gastos de compra) x 100

3.1 ¿Cuáles son los gastos de la inversión o compra?

En este saco podemos meter todos los gastos que vienen ligados a una compra.

Podríamos destacar los siguientes:

1. Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP) si se trata de una vivienda de segunda mano o IVA si es de nueva construcción.

2. Notaría.

3. Registro de la propiedad.

4. Gestoría o comisión a agencia inmobiliaria.

5. Los gastos asociados a la hipoteca, en caso de necesitarla.

6. Inversión en mobiliario o reformas para acondicionar la propiedad.

Esta cantidad se la debemos sumar al precio inicial de la vivienda. Continuando con el ejemplo anterior, el piso en el centro de Málaga que nos costó inicialmente 150.000€, tiene asociados 35.000€ de gastos iniciales, por lo que su valor real es de 185.000€.

3.2 ¿Cuáles son los gastos fijos y de mantenimiento de una propiedad?

Cada año, debes volver a recalcular estas cifras, pues variarán bastante teniendo en cuenta las necesidades de la propiedad.

Tenemos por un lado los gastos fijos, en los que agrupamos las siguientes partidas:

1. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

2. El seguro de hogar, el seguro de impago o cualquier otro seguro asociado a la propiedad.

3. La cuota de la comunidad.

4. La cuota de la hipoteca, si tuviste que solicitarla en su momento para finalizar la compra o su reforma.

Por otro lado, tenemos los gastos de mantenimiento que están ligados a conservar la propiedad en buen estado:

1. Derramas para el buen mantenimiento del bloque y la comunidad.

2. Reparaciones de la propiedad por averías o incidentes imprevistos.

3. Gastos de limpieza, pintura o reparación si el inquilino se marcha.

3.4 ¿Cómo se calcula la rentabilidad neta?

Continuando con el ejemplo anterior, calculemos los gastos para que puedas comprender cuál sería la rentabilidad de una vivienda.

Supongamos que los gastos fijos anuales son los siguientes: 400€ en gastos de comunidad, 370€ en cuotas de seguros, 320€ en gastos de IBI y 3840€ anuales de hipoteca.

A esta cifra se le suman los gastos imprevistos: 330€ por el cambio de una lavadora que dejó de funcionar.

A los beneficios que calculamos anteriormente de 9600€ le tendríamos que restar estos gastos fijos y de mantenimiento, lo que significa que los beneficios reales serían de 4.430€. Esta cantidad la dividimos entre el precio real de la propiedad (185.000€ tras gastos de compra y reformas) y lo multiplicaremos por 100, obteniendo una rentabilidad neta del 2,39%.

¿Cómo sabes cuándo la rentabilidad obtenida es la óptima? Todo depende de cuáles son tus expectativas y además, cada zona arroja rentabilidades distintas.

Para optimizar los resultados de este cálculo y tomar la decisión correcta, te recomendamos asesorarte por un agente del comprador y un agente de alquiler especializado en la zona de búsqueda para que puedan afinar los resultados, y de este modo, tu decisión sea más acertada.