¿Cómo puedes seleccionar al inquilino perfecto para tu vivienda en alquiler? La elección de un buen perfil de inquilino te augura mucha tranquilidad. ¿Quieres conocer las claves para acertar en la elección y protegerte contra impagos?

La palabra “impago” nos da dolores de cabeza a todos.

Y es comprensible.

La incertidumbre económica ha hecho que se vuelvan a cuestionar los requisitos mínimos que debe cumplir un inquilino para poder alquilar una vivienda con una mayor seguridad y un menor riesgo.

Para asegurar que todo salga “a pedir de boca”, debes protegerte antes de la firma de contrato y durante la duración del mismo. ¿Cómo puedes hacerlo?

1. Antes de publicar tu anuncio en portales inmobiliarios, plantea cuál es el perfil de arrendatario que buscas.

Debes hacerte las siguientes preguntas: ¿buscas una familia, una pareja o quieres que la vivienda sea para estudiantes?

¿Cada cuánto tiempo quieres que tu vivienda tenga rotación de inquilinos?

La ubicación, dimensiones y el estado de conservación de tu piso serán determinantes a la hora de limitar el perfil de inquilino que puedes captar. ¿Por qué?

Una vivienda sin amueblar y grande va a seducir a familias que quieran permanecer en la casa bastante tiempo. Sin embargo, un apartamento pequeño y en el centro va a ser idóneo para una pareja o alguien que quiera vivir solo.

La eterna lucha entre expectativas versus realidad.

Debes buscar a alguien rentable. No obstante, si tu vivienda se sitúa en un barrio tradicional, será complicado atraer a perfiles muy rentables como empresarios que buscarán en áreas con otras prestaciones como piscina o jardín.

2. A la hora de publicar el anuncio en portales inmobiliarios, usa el apartado de texto para indicar qué requisitos exiges a tu inquilino o qué tipo de perfil buscas.

Ya te lo adelantamos cuando te explicamos cómo crear un anuncio en portales: es importante exponer los requisitos que debe cumplir el futuro inquilino en publicidad.

¿Dónde puedes hacerlo? Reserva el apartado de descripción para indicar cuándo queda disponible tu casa y qué tipo de inquilino buscas (por ejemplo, persona con contrato indefinido).

A la hora de marcar tus requisitos recuerda que no puedes usar ningún argumento relacionado con la religión, nacionalidad u orientación sexual.

3. Cuando vayas a contactar con los inquilinos y organizar las visitas, realiza varias preguntas filtro para conocer la situación actual de los mismos.

Es mejor pecar de precavido a la hora de conocer a los interesados en tu vivienda.

No te quedes corto a la hora de preguntar.

Te damos algunas pinceladas e ideas a realizar por teléfono o en la visita:

1. ¿A qué te dedicas actualmente? ¿En qué trabajas?
2. ¿Cuánto tiempo llevas en la empresa?
3. ¿Quiénes vais a vivir en la vivienda?
4. ¿Para cuánto tiempo necesitas la vivienda?
5. ¿Fumas dentro de casa?
6. ¿Es la primera vez que vives de alquiler?
7. ¿Tienes algún tipo de mascota?

Para escoger al candidato más idóneo, te recomendamos pedir la opinión de un profesional agente inmobiliario con “ojo clínico” para detectar el mejor perfil.

La experiencia es la mejor guía.

Después de haber tratado con cientos de inquilinos, tenemos muy claro cuáles son los puntos más importantes a tener en cuenta para minimizar el riesgo de encontrarte un arrendatario que pueda causar quebraderos de cabeza. El factor decisivo para decantarse por uno u otro candidato no siempre es el factor económico.

4. Solicita toda la documentación necesaria para comprobar la solvencia del futuro inquilino. ¿Qué requisitos debe cumplir un inquilino para alquilar?

4.1 Tener una situación económica estable: contratos o garantías de pago.

Después de que el inquilino haya mostrado interés por la vivienda, debes conocer su situación laboral y económica.

Lo ideal es que los gastos del alquiler no superen el 35% de los ingresos netos del inquilino interesado.

Una vez analizada su situación, ya se podrán apalabrar todas las condiciones que van a regular el alquiler.

¿Qué documentación se debe pedir para comprobar los ingresos?

1. Contrato de trabajo y las nóminas, con estos datos podemos saber si la persona está trabajando y si tiene los ingresos necesarios para costear los gastos procedentes del alquiler.

   La nómina sirve de gran ayuda para conocer las posibilidades económicas del interesado en alquilar tu vivienda, ya que demuestra al arrendador que el inquilino se encuentra en situación laboral activa y que tiene determinados ingresos al mes.

   Si el inquilino tiene contrato indefinido, mejor que mejor.

2. Si el interesado es autónomo, puede portar más de un documento que acredite tu estabilidad laboral y económica. Estos son algunos:

   1. Declaración trimestral del IVA. Aporta información sobre el volumen de ingresos que genera la actividad desempeñada por el autónomo.
   2. Declaración del IRPF. Permite conocer los ingresos del autónomo en el último año, y por consiguiente, conocer un poco más la solvencia del inquilino.
   3. Recibo de la cuota de autónomo. Este justificante demuestra que el interesado está activo laboralmente.
   4. Certificado que demuestre que está al corriente de pago de las cuotas de la Seguridad Social. Este documento complementa al recibo de la cuota de autónomo para certificar su situación laboral.

3. En caso de que se trate de un pensionista, tiene que aportar el certificado de pensiones.

4.2 Aportar garantías adicionales de pago (en caso de ser necesario).

La fianza no es una garantía de pago.

Lo más común en España es que el inquilino esté respaldado por avalistas, en caso de que no pueda acreditar solvencia suficiente. Como, por ejemplo, ocurre en las viviendas de estudiantes.

Esta figura es la que garantiza el cumplimiento de las obligaciones económicas del inquilino ante el arrendador, de manera que este último tiene a quién dirigirse si el inquilino incumple sus obligaciones.

También pueden solicitarse garantías extras a través del adelanto de dos o incluso seis mensualidades. Este importe se va a poder acordar, pero no exigir, de forma totalmente libre entre propietario e inquilino.

Este acuerdo, no solo te va a poder permitir cubrir todas las obligaciones y los gastos que acarrea el mantenimiento de una vivienda, también te ayudará a modo de liquidez en caso de que el inquilino deje de pagar el alquiler durante un tiempo determinado.

4.3 Buena referencia de otros propietarios.

Es una buena guía para saber qué tipo de persona vas a encontrar.

Te ayudan a hacerte una idea de cómo va a ser su solvencia a la hora de enfrentar los pagos del alquiler. Y también conocerás cuál es su comportamiento dentro del inmueble.

Porque, por mucho que te paguen, tampoco quieres a una persona que no cuida con cariño tus muebles o instalaciones. Tu casa es sagrada, y deben tratarla bien.

5. Redacta un contrato de alquiler legal y claro.

El secreto para una buena convivencia entre ambas partes radica en este punto.

No busques un modelo en Internet y rellenes los campos.

Para tener un contrato legal y vigente según la normativa local, lo ideal es que contactes con una inmobiliaria o abogado que redacte las cláusulas.

A lo largo del documento, queda constancia de qué obligaciones tiene que cumplir el inquilino como, por ejemplo, qué día del mes debe abonar la renta o en qué estado se entrega el piso.

Y por supuesto, aunque le alquiles la vivienda a un familiar o amigo, nunca realices un contrato verbal.

6. A lo largo de la vida del contrato, protege tu vivienda de impagos de manera activa.

Existen muchas herramientas para protegerte de impagos.

Por supuesto, si has hecho todos los pasos anteriores, sería raro que vivieses una situación de morosidad. Pero no se puede dar nada por hecho. Incluso un funcionario, con un buen salario, podría dejar de pagarte.

En los alquileres, se presume de que ambas partes van a tener una buena voluntad a la hora de cumplir sus obligaciones, pero debemos establecer mecanismos para los “por si acaso”.

EA nosotros nos gusta asemejar esta situación con la carretera. ¿Te pones siempre el cinturón aunque no sea habitual sufrir un accidente? Por supuesto. Con los alquileres pasa igual, nunca sobra tener un seguro adicional para protegerte de incidencias. ​

6.1 Contrata un seguro de impago.

Se trata de una póliza que se haría cargo de abonar las mensualidades AUNQUE tu inquilino dejase de pagar. ​

Así que si tienes la posibilidad de contratar un seguro, hazlo.

El coste del seguro es de aproximadamente la mitad de una mensualidad de la renta aunque, contratando los servicios de gestión completa de ABC Inmobiliaria, el importe del primer año estaría incluido en nuestros servicios.

6.2 Solicita que te adelanten las 12 mensualidades de tu año de alquiler o que te pague el seguro mes a mes cada mensualidad.

¿Te gustaría recibir en cuestión de 48 horas las 12 mensualidades de tu inmueble alquilado? Esta es otra opción muy interesante si, además de querer evitarte preocupaciones, necesitas solvencia inmediata.

¿En nuestra agencia recomendamos este servicio para propietarios que están en alguna de las siguientes situaciones:

1. Si necesitas liquidez inmediata.
2. Si quieres tranquilidad y buscas protegerte de impagos, el seguro incluye un seguro de impago.
3. Si quieres hacer una reforma y necesitas un dinero extra.
4. Si no quieres preocuparte por los cobros de tu inquilino.
5. Si gestionas varias viviendas en alquiler y se te hacen caóticas las gestiones mensuales de pago.

¿Te encuentras en alguna de estas situaciones descritas? Puedes leer más información aquí.

Otra de las alternativas existentes es contratar un seguro que te pague mes a mes la mensualidad, encargándose este de gestionar los pagos.

En ambos casos, en caso de impago, sigues cobrando la renta hasta que el inquilino sea desahuciado.

No hay, por desgracia, ninguna manera de adivinar sin margen de error qué ocurrirá en el futuro. Así que te aconsejamos que aproveches todos los trucos y herramientas para blindar tu alquiler.

Recuerda también cuidar y atesorar a aquellos arrendatarios cumplidores, siendo ágil y eficaz a la hora de realizar las reparaciones que corran de tu cuenta.

Una relación cordial augura también años de tranquilidad.