¿Sabías que Málaga capital es una de las ciudades en las que más ha bajado el precio de alquiler desde 2020 a 2021? Tal y como lo lees. La caída de precios se ha podido sentir en todos los barrios de Málaga pero, ¿cuánto han bajado los precios de alquiler exactamente? ¿Y cómo proteger tu alquiler si tienes una vivienda para arrendar?

Para ponerte en situación, según el portal enalquiler.com, el precio medio de la vivienda en Málaga a mes de enero de 2021 se sitúa en 764 €. Desde agosto de 2020, ha caído un 7.7% el precio. Una caída brutal, en una ciudad que llevaba años viviendo subidas constantes en los precios.

Así reacciona el mercado inmobiliario de alquiler. Al contrario que el mercado de venta de viviendas en Málaga, el alquiler es bastante más sensible a los cambios. La situación provocada por una pandemia mundial ha generado mayor incertidumbre y ha afectado a todos los ámbitos de nuestro día a día. El sector inmobiliario no ha sido la excepción.

Al igual que otras grandes ciudades como Barcelona, Madrid, Valencia o Sevilla, Málaga es uno de esos mercados en los que se ha cerrado el año con el precio medio del alquiler más bajo que el año anterior.

Hoy te contamos las causas de esta caída de precios y las consecuencias que pueden tener en el futuro los cambios que estamos viviendo en el sector inmobiliario.

Si eres propietario de un piso de alquiler, habrás notado las caídas pero: ¿por qué han caído exactamente los precios en cada zona?

Nuestra ciudad se ha convertido en la provincia española donde más se han reducido los precios de alquiler medio, concretamente en un -10,4%. De los los 844 €/mes de media que se pagaba a principios de 2020 hemos pasado a 756 €/mes a principios de este 2021.

Y era de prever. La economía de la capital de la Costa del Sol depende mucho del turismo y la hostelería. Los efectos de las restricciones de apertura se han dejado ver en los bolsillos de los malagueños y en la entrada de nuevos turistas.

En Málaga la oferta de viviendas disponibles ha aumentado en más de un 120% respecto al año pasado. ¿Por qué? Muchas familias han optado por alquilar segundas residencias o viviendas que estaban deshabitadas para tener otra fuente de ingresos. También, debido a la falta de turismo, muchas viviendas alquiladas en régimen vacacional han pasado a alquilarse por largas temporadas.

La consecuencia directa de este aumento de la oferta es que los precios se han moderado. La ley de la oferta y la demanda no falla.

Aunque en general la tendencia en Málaga ha sido la bajada de precios, dependiendo de la zona en la que nos situemos los cambios en las rentas de alquiler varían.

¿Qué barrios de Málaga han sufrido más caídas?

Según los datos obtenidos en Idealista podemos observar lo siguiente, las zonas más afectadas se localizan en Bailén-Miraflores, con una caída del -15,4% de los precios de alquiler, seguido de Teatinos y Ciudad Jardín, con un descenso del -12,6% y el -12,3% respectivamente. Otra de los grandes afectados es el distrito centro, donde vuelven a encontrarse apartamentos de un dormitorio por debajo de los 500€ (algo difícil de encontrar a principios de 2020).

Es fácil presuponer el porqué de estas caídas. Por ejemplo, Teatinos es el distrito preferido por universitarios de la Universidad de Málaga que, durante este año, han cursado las asignaturas online y en muchas ocasiones, han preferido no trasladarse a vivir a Málaga. Ciudad Jardín y el área de Bailén-Miraflores también está conformado por familias con rentas más bajas que son, por desgracia, los grandes afectados de la crisis causada por el COVID.

Por otro lado, los barrios de la zona centro como La Victoria, Capuchinos o Cristo de la Epidemia también han visto en sus vecinos el impacto de los ERTEs. Con la llegada de viviendas en este área modernas y reformadas, pues se alquilaban para turistas, el antiguo stock de viviendas ha tenido que apostar por reajustar precios.

Sin embargo, otro dato significativo es que algunas zonas como Churriana han experimentado un aumento notable del 11,4% en los precios frente a diciembre de 2020. Y otras como en Campanillas también se observan subidas de precios con un 5,3%.

La zona este, entonces, se ha convertido actualmente en el distrito más caro de la ciudad con un precio de 10,6 €/m² mes de media. Barriadas como el Limonar, la Malagueta o Pedregalejo tiran de los precios hacia arriba. Al contrario, Ciudad Jardín es ahora el barrio más barato de la ciudad al cierre de 2020 con el precio de 8 €/m²/mes de media.

En el siguiente link puedes ver el mapa de la ciudad con la evolución del precio del alquiler en 2020 por distritos (%).

Te estarás preguntando: ¿cuánto durarán estas bajadas? ¿Se avecina una recuperación pronto?

En este 2021 será la pandemia la responsable del mayor porcentaje de cambios en los precios de alquiler en Málaga.

El principal factor a tener en cuenta es el paro y la incertidumbre generada por la destrucción de empresas. Si el número de ERTEs aumenta o deriva en despidos, se espera que la bajada de precios continúe acentuándose. Se percibe ya una clara disminución de la capacidad económica de las familias, tal y como anuncian los analistas para las grandes ciudades, incluida Málaga.

Otro elemento a tener en cuenta es el sector turístico de nuestra ciudad, uno de los más importantes. La pandemia ha provocado que el alquiler de viviendas turísticas tan demandado en Málaga se convierta cada vez más en alquiler tradicional.

En lo que respecta en este primer semestre del año no se esperan grandes cambios, a pesar de que el proceso de vacunación ya se esté llevando a cabo.

Por último, otro factor a tener en cuenta será el de las viviendas turísticas una vez que se recupere la normalidad. Estas viviendas suponen el grueso más importante de Málaga capital y de la provincia, con casi 6.000 viviendas en la capital y alrededor de 35.000 en toda la provincia, según datos del INE.

¿Cómo ha afectado la pandemia a las tendencias de alquiler en la capital?

Debido a la situación actual, y las medidas de confinamiento vividas, ha crecido la tendencia de recurrir a viviendas con varios dormitorios.

No solo eso. La situación económica también está influyendo en los cambios de conducta. Debido a la crisis actual mucha gente opta por compartir vivienda, acudiendo a los inmuebles con 3 habitaciones o más.

Como propietario de una vivienda de alquiler, ¿cuál es nuestro consejo para atravesar mejor este 2021?

En la medida de lo posible, es aconsejable reajustar la renta de tu vivienda a la tendencia que marca el mercado. Probablemente, si alquilas tu piso en las primeras semanas desde su publicación, pierdas menos dinero que si lo mantienes cerrado unos meses. La negociación de precio con inquilinos futuros y actuales es muy importante si has encontrado un perfil solvente y pagador.

Una vez consigas al inquilino ideal, que esté dispuesto a pagar y firmar un contrato de larga temporada, te aconsejamos contratar un seguro de impago o un adelanto de rentas como el ofrecido por ABC Inmobiliaria. ¿Por qué? Hasta la familia más solvente puede perder su capacidad económica de golpe, y es mejor blindarte ante no deseados impagos.

A pesar de los cambios vividos, el alquiler de larga temporada sigue siendo rentable y una buena manera de darle holgura económica a familias que disponen de propiedades que no usan como primera o segunda residencia. Recuerda que, si es tu caso, escojas con precaución a tus inquilinos y des los pasos adecuados para salvaguardar la operación.