Como dueño de una vivienda de protección oficial en Málaga, puede que te hayas planteado la pregunta del millón: ¿puedo vender mi VPO en algún momento? ¿En qué condiciones puedo vender? ¿Qué me dice la ley?

Para resolver la incógnita, le hemos planteado a nuestro especialista en venta de vivienda VPO en Málaga, Juan Francisco Vera, las preguntas más comunes.Durante el desarrollo de la entrevista se esclarecen muchos misterios sobre esta operación e incluso nos adelanta qué requisitos debe cumplir una familia para comprar de segunda mano un piso bajo este régimen.

¿Qué es una vivienda VPO?

JUAN: «La Vivienda de Protección Oficial (VPO, conocida también como Vivienda con Protección Pública o Vivienda Protegida) es un tipo de vivienda de precio limitado. Habitualmente, está parcialmente subvencionada por la Administración Pública Española.

Una de las características a destacar de estas propiedades es su precio. Su valor es inferior al de la vivienda libre (no subvencionada), por lo que no son ni la zona ni la demanda los principales determinantes del precio.»

¿Quiénes promueven la vivienda VPO en Málaga?

JUAN: «La Administración Pública. Si hablamos de Málaga, se encarga la Junta de Andalucía.

Los requisitos son establecidos conjuntamente por el gobierno autonómico y por programas estatales de vivienda. No obstante, el proceso de calificación como VPO lo finaliza el ayuntamiento correspondiente, en nuestro caso el Ayuntamiento de Málaga.

Aquí empieza la locura. Tenemos al Estado, a la Junta de Andalucía y al Ayuntamiento de Málaga estableciendo diferentes normas y requisitos para adquirir o vender una vivienda de protección oficial. 

Es una operación compleja. Tengo que estar al día con la normativa establecida o en caso contrario, nos echan para atrás la operación a las puertas de la notaría. Además, voy a ser totalmente franco: soy especialista de VPO en Málaga pero desconozco las normas de juego de otras provincias y de ahí la importancia de buscar un experto en zona. »

¿Cuáles son las principales dudas que le surgen a los compradores a la hora adquirir una VPO?

JUAN: «Las dudas principales están relacionadas con las condiciones y requisitos a cumplir para obtener una propiedad en este régimen. Cada caso es diferente, y hay que estudiarlo con detenimiento.

Sigo siempre un proceso metódico. Me reúno con ellos y estudio su situación financiera. Les hago una introducción sobre el mercado VPO para exponerles la situación. Luego les explico los requisitos a cumplir con cada tipo de vivienda que quieren adquirir, o limito mi discurso a cuáles pueden acceder.

Esto solo es el principio. Cada compra o venta de una VPO en Málaga requiere un seguimiento hasta la finalización de la operación.»

Si soy propietario de una VPO, ¿qué requisitos debo cumplir para poder vender mi piso en VPO?

JUAN: « Se pueden dar dos casos.

Si quieres vender tu VPO antes de los 10 años,debes notificarle de forma fehaciente a la administración la venta, dando un motivo convincente para su venta (enfermedad, traslado fuera de lugar de residencia, divorcio, etc.) y devolver las ayudas recibidas con los intereses correspondientes. Seguidos los pasos pertinentes, se ha de autorizar la operación de venta, estableciéndose un precio máximo de venta inferior al que marque la administración.

Si buscas vender tu VPO transcurridos 10 años o más desde tu compra, solo tienes que solicitar el precio máximo de venta. Por supuesto, deberás asegurarte de que el comprador cumpla todas los requisitos para comprar la vivienda o la operación no será válida.

Existe también otra alternativa: descalificar la vivienda. Se podrá solicitar siempre que el propietario haya estado empadronado en la propiedad durante los últimos 5 años. En caso de concederse la descalificación, se deberán devolver las ayudas percibidas junto a los intereses. No obstante, el periodo habitual que ha de haber transcurrido para su descalificación son los 30 años pero hay que estudiar cada caso, pues depende del régimen de VPO y las condiciones a las que esté acogida el inmueble. »

El proceso de venta es bastante complicado para el comprador, ¿hay algún requisito a tener en cuenta?

JUAN: «¡Hay muchísimas problemáticas! Cada tipo de VPO genera una serie de requisitos mínimos, como los ingresos anuales.

Por ejemplo, para acceder a una VPO de régimen general, los ingresos máximos de la unidad familiar no pueden superar los 41.000 € brutos.

En el caso de que se quiera acceder a un VPO de régimen especial, si la vivienda tiene menos de 15 años, los ingresos máximos del comprador deben estar en la horquilla de los 18.000 € brutos anuales como tope. Si el inmueble tiene más de 15 años, la cantidad máxima asciende a los 21.000 € brutos anuales.

Al menos, estos son los casos que más se dan en Málaga. »

¿Por qué decidiste especializarte en la venta de viviendas VPO de Málaga?

JUAN: «Siendo sincero, me especialicé en la venta de viviendas VPO por petición de mis clientes. Me percaté de que, en operaciones tan complejas, mi papel era imprescindible para sacar a flote la operación con la mayor seguridad posible. Muchos antiguos vendedores me comentaban que se veían perdidos o les agobiaba la idea de gestionar y solicitar la documentación necesaria.

Hay muchas guías en Internet sobre cómo vender una VPO pero, a la hora de la verdad, es una venta que requiere mucha especialización. Tienes que empaparte de la normativa actual para comprender qué pasos debes dar y en qué orden hacerlos. Y por desgracia, de un día a otro, no controlas todas las casuísticas posibles, por lo que el esfuerzo para vender sin asesoramiento es enorme.

Tras más de 10 años estudiando casos de viviendas de protección oficial, tengo la experiencia necesaria para guiar a mis clientes en los trámites necesarios para realizar la compra-venta. Y no me duermo en los laureles. Estoy continuamente aprendiendo de los casos en los que trabajo y de la nueva normativa que surge o sufre variaciones.»

¿Habrá alguna novedad en el mercado de viviendas VPO en Málaga este 2021?

JUAN: «Sí, por supuesto. En el distrito de Teatinos, a lo largo del 2021 y el próximo año, habrá muchas edificaciones VPO que cumplan más de 10 años desde su adjudicación y compra. ¿Qué pasará entonces? Será relativamente más fácil realizar la tramitación para ponerlas en el mercado, pues los propietarios no necesitarán devolver las ayudas. Sin embargo, si estás interesado en poner tu piso en venta, sí que deberás solicitar el permiso a la Junta de Andalucía y conocer el precio máximo legal de tu propiedad con condición de vivienda protegida. »

¿Algún consejo para futuros propietarios de VPO?

JUAN: «Sí, es imprescindible que tengas en cuenta lo siguiente: si vas a adquirir una VPO de segunda mano, estás obligado a destinarla como vivienda habitual durante los primeros cinco años. Tenlo en cuenta porque esta norma va a determinar muchas de las futuras decisiones a realizar en los próximos años. »