Como vendedor, ¿sabes qué gastos tienes que asumir durante y por la venta de tu casa? Si vas a vender tu propiedad en Málaga o la Costa del Sol, tienes que tener en cuenta que la operación te va a generar una serie de gastos e impuestos de los que no te puedes escapar. Son de obligado pago antes de comercializar la vivienda, durante la firma en notaría y tras la venta.

No hagas cuentas sobre qué cantidad te vas a llevar al vender tu piso o casa sin antes saber qué gastos vas a tener que abonar. Puede que te lleves una pequeña sorpresa al ver los gastos que has de asumir como vendedor.

Vender un piso en Málaga acarrea el pago de impuestos, y además de ello, el día de la firma en notaría (tu gran día) tienes que presentar toda la documentación legal que se exige por ley en Andalucía. Si no tienes todos los documentos en regla (y por lo tanto, has abonado sus correspondientes costes), nos tememos que será imposible firmar ese día.

Siéntate en un lugar tranquilo y apunta en tu tablet o libreta qué gastos e impuestos tendrás que pagar si quieres vender tu vivienda en Málaga y la Costa del Sol. Los vamos a ordenar por fecha en la debes tener tramitados esos gastos.

1. El Certificado de Eficiencia Energética de la vivienda (CEE).

Este certificado será necesario a la hora de anunciar la vivienda en venta y también a la hora de formalizar los distintos contratos, ya sea el contrato de arrendamiento o el de compraventa.

El precio de este trámite en Málaga depende de los m2 construidos de la vivienda, pero puede oscilar entre los 55€ y los 175€. El informe va a recoger el consumo energético de la vivienda al año, teniéndose en cuenta la producción de agua caliente, calefacción, carpinterías, sistemas de climatización, iluminación, refrigeración y ventilación.

¿Cuánto deberías tener realizado el CEE? Antes de la comercialización o puesta en publicidad de tu piso.

2. La nota simple.

¿En qué momento deberías tener este documento preparado? Cuanto antes, mejor. Se trata de un documento que puedes solicitar como propietario o que puede pedir el comprador y que acredita que la vivienda está libre o no de cargas. También recoge quién es el titular de la vivienda.

Su coste es insignificante (unos 10€ o menos), pero su valor es importantísimo. Si hay algún problema registral, se puede retrasar la venta.

3. Los gastos de cancelación (o subrogación) de la hipoteca.

Si el piso que estás pensando en vender tiene una hipoteca, vas a tener que abonar este gasto.

¿Cuándo debes cancelar registralmente tu hipoteca? Antes de la firma en notaría de la vivienda si no la has cancelado registralmente o si quieres cubrir los pagos restantes con el dinero de la venta, es decir, si vas a vender y cancelar al mismo tiempo en notaría (acompañado de un representante de tu banco).

En resumidas cuentas, se ha de abonar el trámite con la intención de que un notario elabore una escritura pública de cancelación para que posteriormente esta quede cancelada en el Registro.

Detente un momento a leer esto: ¿vas a pagar tu deuda con el dinero de la venta? Eso implica que, además, tu banco te puede hacer pagar una comisión por cancelación anticipada. Otra penalización, por desgracia.

4. Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad.

Ya su nombre es muy esclarecedor: se trata de un documento que debes solicitar a la comunidad del edificio en el que quede verificado que estás al corriente de pagos.

¿Cuándo debes solicitar este documento? Debe estar actualizado a fecha de notaría, pues lo va a solicitar el notario el mismo día de la firma.

Ten en cuenta que el administrador probablemente vaya a solicitarte un abono por emitirse tal certificado. Suele rondar los 50€.

5. Levantamiento de cargas.

Esta partida puede o no existir. Depende de tu caso particular. Si tienes acreedores puedes tener alguna anotación de embargo que dificulte o impida la compraventa. En la nota simple aparecerán todas las cargas que se han asociado a tu vivienda además de la hipoteca como cuotas de comunidad impagadas, multas de tráfico, préstamos, impagos a empresas de suministros, pagos que debes hacer a las administraciones como el IBI, etc.

Todos estos gastos quedan plasmados en la nota simple.

6. Contrato de arras.

Puede que este contrato te suene. En la mayoría de los casos es el paso previo antes de la firma en notaría. Se trata de un contrato en el que se pactan todos los términos en los que se va a perfeccionar la compraventa.

Felicidades si has llegado a este punto de la compra-venta. Entras en la recta final.

Dada la importancia que tiene este documento lo idóneo es que el mismo lo redacte un agente inmobiliario o abogado para que las cláusulas establecidas cumplan la ley y de este modo, se eviten malentendidos futuros.

7. Plusvalía municipal.

Toc, toc. El Ayuntamiento de Málaga o el de la ciudad a la que pertenezca tu propiedad en venta va a tocar a tu puerta. Tienes que abonar el denominado “Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de Naturaleza Urbana” (IIVTNU), a no ser que se cumplan los requisitos para que puedas ahorrarte el pago del mismo, un agente inmobiliario con experiencia podrá en algunos casos ahorrarte una cantidad importante de dinero. .

¿Cuándo vas a tener que abonar este pago? En un plazo máximo de 30 días hábiles después de la venta de tu vivienda.

La cantidad a abonar va a calcularse teniendo en cuenta tres factores:

1. El valor catastral del suelo donde se encuentra la vivienda.
2. El número de años que has sido propietario de tu casa.
3. Los coeficientes y porcentajes de tributación definidos por cada ayuntamiento.

Puedes consultar en la web de GESTRISAM Málaga más información sobre este pago. El Ayuntamiento de Málaga también ha habilitado un formulario de simulación de cálculo de plusvalía.

8. Plusvalía fiscal - IRPF.

Este impuesto se paga durante el ejercicio posterior a la compra-venta, pues tienes que reflejar el incremento de patrimonio en la declaración de la renta.

Como es lógico, se abona en caso de que hayas obtenido un beneficio económico (ganancia patrimonial) tras desprenderte de tu vivienda. Para que lo entiendas mejor, vas a tener que tributar si se ha vendido la vivienda por más dinero que cuando la compraste años atrás (que suele ser el escenario habitual).

¿A qué otros gastos te puedes enfrentar si vendes tu vivienda?

¿Sabes cuántas viviendas hay publicadas ahora mismo en Málaga capital? 7000 viviendas aproximadamente en Idealista. Nada más y nada menos.

¿Por supuesto, en tu zona habrá muchas menos propiedades anunciadas pero la competencia sigue siendo brutal. Así que hay que ponerle mucho cariño a la hora de crear un anuncio en los portales inmobiliarios (como ya te contamos en este artículo) y eso acarrea una serie de gastos:

1. Una sesión de fotografías profesionales.
2. Servicios de Home Staging para aprovechar mejor el espacio de tu casa.
3. Pack de destacados y posicionamiento en Fotocasa, Idealista, Habitaclia y pisos.com.

Lo creas o no es muy importante diferenciar a tu vivienda, sino ocurrirá el temido efecto “vivienda quemada en el mercado”. O en otras palabras, cuando tu piso lleve un par de meses publicado en portales, el ojo del comprador se habrá hecho a él y sabrá con certeza que la vivienda está fuera de mercado e incluso la ignorará.

¿Has podido anotar todos los gastos asociados a la venta? Para que los tengas a mano, siempre que lo necesites, te dejamos a mano una infografía resumen de "gastos al vender una vivienda de segunda mano":

 

Te estarás también haciendo la pregunta del millón: ¿qué ocurre si quiero vender a través de una inmobiliaria? Tendrás que sumar el gasto de los honorarios pero tendrás muchos gastos incluidos.

En el caso de ABC Inmobiliaria, el precio de los honorarios es de un 5%+ IVA pero todas las tareas de redacción de contratos como el contrato de arras, la valoración de la vivienda, el posicionamiento en portales, las fotografías inmobiliarias y el home staging están incluidos en el servicio.

Puedes saber más sobre nuestra forma de trabajar aquí.