El pasado mayo entraron en vigor nuevas medidas enfocadas en la regulación del sector inmobiliario. Con el BOE en mano, nos adentramos a aclararte los principales puntos de esta nueva ley y cómo te van a afectar en el futuro como propietario, inquilino o comprador. ¿Estás pensando en alquilar en Málaga? ¡Lee con atención!

La nueva Ley de Vivienda 2023, recogida en el BOE del 24 de mayo por el derecho a la vivienda, ha abierto titulares en todos los periódicos y televisiones del país. Cambia las reglas del juego del mercado inmobiliario, en particular a nivel alquiler.

Y los cambios generan dudas. Así que, como inmobiliaria en Málaga, queremos esclarecer las dudas más comunes respecto a esta ley después de haberla estudiado al detalle.

Resumiremos la ley en los siguientes 10 puntos.

1. Los gastos de gestión inmobiliaria correrán a cargo del propietario salvo en alquiler de temporada.

Se contempla en esta nueva ley que las comisiones a agencias inmobiliarias por el alquiler de una vivienda deben ser abonados por el arrendador o propietario salvo en aquellos alquileres de uso distinto al de vivienda habitual, esto es en los de temporada. Esta nueva norma afecta de manera unánime a todas las comunidades autonómicas sin excepción.

Entonces, ¿qué podría exigirse al futuro inquilino? Como es habitual, además de demostrar solvencia, el propietario puede o debe de pedir:

• La fianza exigida por ley, siendo de carácter obligatorio la entrega de, al menos, una mensualidad en carácter de garantía para futuras reparaciones a la finalización del contrato.

• Garantías adicionales que blinden el alquiler como, por ejemplo, la contratación de un Seguro de Caución o Impago de alquileres e incluso Seguro de Animales que cubra los posibles desperfectos que una mascota pueda generar en la casa o un Seguro de caución

2. Las actualizaciones del alquiler dejarán de estar ligadas al IPC.

Cada año las rentas de alquiler se pueden actualizar. Antiguamente, estas subidas estaban ligadas íntimamente al IPC, pero desde este momento se establece que las actualizaciones quedarán ligadas a unos índices específicos. Funcionarán de la siguiente manera:

• Para 2023, el índice de actualización será del 2%.

• Para 2024, el índice de actualización será del 3%.

• Del 2025 en adelante, se establecerán nuevos índices de referencia que irán por debajo del IPC.

3. Regulación de los alquileres en zonas tensionadas.

Cada comunidad autónoma, junto al trabajo de los ayuntamientos, podrá establecer distintas áreas (regiones, municipios, barrios o micro-zonas) tensionadas. ¿Qué significa esto? En estas áreas, se establecerá un control y limitación de los precios de alquiler. Este límite podrá verse reflejado en áreas con mucha demanda como, por ejemplo, Málaga.

3.1 ¿Cuáles son los requisitos para declarar que una zona está tensionada?

1. Que el gasto medio de la hipoteca o del alquiler en una zona, con suministros incluidos, supere el 30% de los ingresos medios de la zona.

2. Que el precio por la compra o alquiler en una zona haya superado en más de 3 puntos el IPC durante los últimos cinco años.

Tendrá que ser el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana el organismo encargado de ratificar trimestralmente estas zonas tensionadas. No obstante, el primer paso lo deben dar las comunidades autónomas, es decir, pueden no declarar una zona como tensionada a pesar de que se cumplan uno o los dos requisitos.

3.2 ¿Qué ocurrirá en el supuesto de que tu zona se declare tensionada?

En relación con la actualización de los alquileres de contratos ya vigentes, tanto grandes tenedores como pequeños propietarios, deberán aplicar por igual las tasas de actualización establecidas en el apartado 2 de este artículo.

En relación con la firma de nuevos contratos de alquiler, se actuará de la siguiente forma:

• Si eres un pequeño propietario, el nuevo contrato de alquiler no podrá tener subidas de precio por encima del índice de actualización del alquiler en relación con el último contrato (por ejemplo, si tu último inquilino abonaba 600€/mes, el nuevo inquilino no podrá pagar una renta de 800€/mes). Los límites establecidos son los siguientes: 2% para 2023, 3% para 2024 y por definir a partir de 2025.

• Si eres un pequeño propietario, el nuevo contrato de alquiler no podrá tener subidas de precio por encima del índice de actualización del alquiler en relación con el último contrato (por ejemplo, si tu último inquilino abonaba 600€/mes, el nuevo inquilino no podrá pagar una renta de 800€/mes). Los límites establecidos son los siguientes: 2% para 2023, 3% para 2024 y por definir a partir de 2025.

4. La figura del gran tenedor podrá cambiar en algunas comunidades autónomas.

Las comunidades autónomas podrán considerar gran tenedor a aquellos arrendadores con 5 o más viviendas situadas en una zona tensionada (actualmente, el gran tenedor es aquel con 10 propiedades o más).

5. Se prohíben los “acuerdos entre las partes” que vayan en contra de la ley.

A partir de ahora, no se podrán establecer cláusulas en los contratos privados de arrendamiento que vayan en contra de lo establecido en la ley. Por lo tanto, cualquier cláusula que contradiga lo publicado en el BOE se considerará nula.

6. No se pueden aumentar los alquileres con gastos extras.

En el precio de alquiler, no se podrán incluir gastos extras que no hayan quedado recogidos anteriormente en el contrato. En concreto, se mantiene parte del artículo veinte de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece que «las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario». En resumen, deja la posibilidad a que gastos como la cuota de comunidad de vecinos, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o el tributo de basuras puedan ser cargados al inquilino si así lo acuerdan antes de firmar el contrato.

7. Cambios en las prórrogas de los contratos.

• Prórroga extraordinaria de un año para grandes tenedores si el arrendatario acredita que se encuentra en una situación de vulnerabilidad que deben acreditar los servicios sociales.

• Prórroga extraordinaria de hasta tres años en zonas tensionadas, aplicada a grandes tenedores y pequeños propietarios, en el que se han de mantener las mismas condiciones del contrato en vigor.

8. Nuevas medidas que afectan a los desahucios.

Respecto a la ley anterior, se han establecido unos cambios significativos:

1. Para realizar un desahucio, se ha de establecer una fecha concreta de ejecución.

2. Habrá nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, lo cual puede demorar los procesos de desalojo.

3. Para que una demanda de desahucio sea admitida, primero se ha de:

   • Demostrar que la vivienda constituye la vivienda habitual de quien vive en ella.

   • Determinar si el propietario es un gran tenedor o pequeño tenedor.

   • Si estamos ante un gran tenedor, deberás acreditar que la persona que vive en la vivienda no es una persona vulnerable y en caso de serlo, se ha de probar que se ha intentado un proceso de mediación antes de interponer la demanda.

9. Beneficios fiscales para pequeños propietarios en zonas tensionadas.

Dado que se van a realizar unas limitaciones de precios en las zonas declaradas como tensionadas, el gobierno propone una serie de beneficios fiscales para animar a los propietarios a poner sus viviendas en alquiler. Serían las siguientes medidas:

• Bonificación del 50% para aquellos propietarios que pongan su vivienda en alquiler.

• Bonificación del 60% si se ha hecho alguna rehabilitación en la propiedad.

• Bonificación del 70% en caso de que:

  • Si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años por primera vez.

  • Si se usa la propiedad como alquiler social, es decir, que se alquila por un importe inferior al establecido en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda.

• Bonificación del 90% en el puesto de que la renta se haya rebajado más de un 5% en relación con la renta del último contrato aplicado a la misma vivienda.

10. Recargo en el IBI para viviendas vacías.

Para evitar que muchas viviendas se queden vacías, los Ayuntamientos tendrán la posibilidad de imponer un recargo de hasta el 150% en el IBI a aquellas propiedades que lleven más de 2 años vacías y pertenezcan a propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio.

Así que tus ¡'sospechas son reales: todas estas medidas van a afectarte directamente tanto si eres inquilino como si eres propietario.

Para estar al tanto de los cambios que afectan a tu municipio en materia de zonas tensionadas y límites de precios, te recomendamos acudir a una agencia inmobiliaria especializada en la zona. Si tienes dudas sobre la situación de Málaga, aquí te dejamos el número de WhatsApp directo para hablar con el departamento de alquiler.