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Casa en Málaga - Zona Olías

179.900 €
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Piso en Málaga - Zona Centro

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    Alquiler 550 €/mes  
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    Alquiler 550 €/mes  
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    Piso en Málaga - Zona Puerto de la Torre, Superficie Construida 45m2, 1 Habitación , 1 Baño.

    Alquiler 950 €/mes  
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    Alquiler 950 €/mes  
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      19585
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    Piso en Málaga - Zona Carretera de Cádiz, Superficie Construida 90m2, 6m2, 2 Habitaciones, 2 Baños,...

    Alquiler 950 €/mes  
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    Alquiler 950 €/mes  
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    Piso en Málaga - Zona Málaga Este, Superficie Construida 110m2, 10m2, 3 Habitaciones, 2 Baños,...

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    2021-12-20
    Los ayuntamientos han sufrido un revés al modificarse que el método de cálculo de la plusvalía municipal. ¿Cómo te va a afectar la nueva normativa y tasas de aplicación del impuesto publicadas el 10 de noviembre?     Hace unas semanas, toda España amaneció con una noticia que llenó los titulares de los principales periódicos: el Tribunal Constitucional había anulado el impuesto de la plusvalía municipal, pues consideraba que el cálculo aplicado no era constitucional. Aunque la sentencia ha tardado en llegar, sus efectos no tardaron en apreciarse en todos los ayuntamientos de España. Para que te hagas una idea, durante el 2019, se recaudaron 2.519 millones de euros en todo el país gracias a este impuesto. Poca broma. ¿Has ido ya a mirar los listados de precios en Idealista y Fotocasa? ¿Qué impresión te has llevado? La primera bomba de información que te vamos a lanzar es la siguiente: Los portales inmobiliarios reflejan el precio de NO venta en tu zona. Desde finales de octubre hasta el 10 de noviembre, el impuesto quedó anulado, en una especie de limbo fiscal. Finalmente, el Ministerio de Hacienda ha publicado en el Boletín Oficial una nueva normativa que garantiza la constitucionalidad del impuesto aplicado por los ayuntamientos. Y como él, muchos. Los anuncios que llevan meses y meses publicados sin respuesta tienen básicamente un cartel de neón que pone “muy caro”. Ante tanta información, te estarás preguntando: ¿cómo me afecta a mí estos cambios en caso de que quiera vender una vivienda?     ¿Cuándo debemos pagar el impuesto de la plusvalía? ¿Por qué en octubre el Tribunal Constitucional anuló el antiguo método de cálculo de la plusvalía? ¿Cómo se calcula ahora la plusvalía? ¿Qué ocurre si no se ha producido incremento de valor cuando vas a vender una propiedad? ¿Cuándo comenzarán a aplicarse estos cambios?      1. ¿Cuándo debemos pagar el impuesto de la plusvalía? El IIVTNU (Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es una tasa que se produce cuando se transmite un inmueble. La recaudación la tramitan y reciben los ayuntamientos de cada localidad. Ya te hablamos de este impuesto en el artículo que recoge los principales gastos como vendedor de una vivienda en Málaga. ¿En qué casos debemos pagar este impuesto? Al vender un inmueble en una operación de compraventa (parte vendedora). Al heredar un inmueble. Al recibir en donación una propiedad. Desde el momento en el que se produce el cambio de propietario, tenemos 30 días para liquidar el impuesto en el órgano correspondiente. Se trata, en resumidas cuentas, de un impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos en el momento de transmisión, ya sea como herencia o como venta. 2. ¿Por qué en octubre el Tribunal Constitucional anuló el antiguo método de cálculo de la plusvalía? Desde hace más de 10 años, este impuesto ha estado en entredicho. ¿Por qué? La sentencia expone que la plusvalía municipal se ha aplicado bajo la premisa de que siempre existe un incremento de valor durante el periodo en el que se grava la plusvalía, sea o no real ese aumento y la cuantía del mismo. O en otras palabras, el método de cálculo usado estos años impone una base que da un resultado bastante alejado de los valores reales de los inmuebles en el mercado inmobiliario actual. Cuando en el año 2008 el mercado inmobiliario se resintió, los precios se estancaron o cayeron en la mayoría de las provincias de España. No obstante, el impuesto (que ya hemos aclaro que grava el aumento de valor) se siguió imponiendo aunque la transmisión que se hiciese conllevase una pérdida… ¡Carecía de sentido! Este hecho va en contra del principio de capacidad de pago recogido en el artículo 31 de la constitución: «Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio.» 3. ¿Cómo se calcula ahora la plusvalía? Anteriormente, los cálculos se hacían a través del valor catastral del terreno. A ese valor, se le aplicaban unos coeficientes que se iban modificando según los años que habían transcurrido desde el momento de adquisición de la vivienda hasta su venta o transmisión. ¿Cuál es el método actual? Se han propuesto dos alternativas: Tener en cuenta el valor catastral del terreno cuando se hace la venta, aplicándose entonces unos nuevos coeficientes. Utilizar la plusvalía real, que es el resultado de la diferencia de valor de la adquisición del suelo y el valor de venta actual. Obtenido el resultado se multiplicará por unos porcentajes estipulados por el ayuntamiento correspondiente, que nunca han de ser superiores al 30%. ¿Qué método es el mejor? Te recomendamos que te dejes asesorar por tu agente inmobiliario de confianza para que estime cuál será la tasa a aplicar. 4. ¿Qué ocurre si no se ha producido incremento de valor cuando vas a vender una propiedad? Siempre que se constate, y a petición del interesado, se puede notificar que no se ha producido un incremento de valor, presentando los títulos necesarios para acreditar la transmisión y la adquisición. En resumidas cuentas, tendrás que presentar la escritura correspondiente, sin descontarse los gastos pagados o los tributos, o también mostrando el comprobado por la Administración si es más alto. Si el resultado del valor antiguo de transmisión y el nuevo es positivo, sí que debes calcular cuál es la base imponible según la normativa anteriormente mencionada. 5. ¿Cuándo comenzarán a aplicarse estos cambios? La normativa entró en vigor el 10 de noviembre, pero sin carácter retroactivo. Se ha dado un margen de seis meses a los ayuntamientos para que actualicen sus leyes municipales para adaptarlas a la nueva ley. ¿Y qué ocurrirá en este medio año? Que la plusvalía se va a calcular aplicándose los coeficientes marcados por el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre. Los coeficientes actuales, a finales de noviembre de 2021, son los siguientes: Estos porcentajes serán modificados cada año, a nivel estatal, según la evolución del mercado inmobiliario. El Ayuntamiento de Málaga o de tu localidad será el encargo de corregir a la baja hasta un 15% los valores catastrales del suelo para que reflejen la realidad de nuestra localidad.     Además de estar informado sobre el funcionamiento de la plusvalía municipal, te recomendamos que leas con atención los 8 gastos a pagar si vendes una vivienda de segunda mano. O también puedes descargarte una infografía resumen: A pesar de que los impuestos y gastos se llevan un buen pellizco de las ganancias al vender, el proceso genera más ventajas que dolores de cabeza. Por fin podrás dejar de pagar el IBI, las facturas y el mantenimiento de una vivienda para sacarle beneficios a reinvertir en otro proyecto de futuro. Si necesitas saber cómo vender a un precio justo tu vivienda o a cuánto pueden ascender los gastos al vender en Málaga, te dejamos línea directa con nuestro WhatsApp corporativo.
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    2021-08-05
    ¿Sabes cuáles son los 8 factores a tener en cuenta para establecer el precio de venta de tu vivienda? Conoce a qué precio se podría vender hoy mismo en Málaga.     Puede que ahora mismo estés viviendo una de estas dos situaciones: la curiosidad te ha empujado a plantearte saber el precio de venta de tu vivienda o estás pensando seriamente en venderla ya.  Siendo sinceros contigo, debemos advertirte que establecer el precio de una vivienda es una tarea complicada. Excepto si compras y vendes con días de diferencia, el mercado habrá hecho fluctuar el precio de mercado de tu casa. Y no siempre al alza. ¿Has ido ya a mirar los listados de precios en Idealista y Fotocasa? ¿Qué impresión te has llevado? La primera bomba de información que te vamos a lanzar es la siguiente: Los portales inmobiliarios reflejan el precio de NO venta en tu zona. ¿¡Cómoooor!? Así es. Si tu vecino Paco colgó el cartel de “se vende” hace 6 meses, lo más probable es que aún no haya cerrado ningún trato con ningún comprador porque ha puesto un sobreprecio. Y como él, muchos. Los anuncios que llevan meses y meses publicados sin respuesta tienen básicamente un cartel de neón que pone “muy caro”.     1. ¿Qué factores debes tener en cuenta para calcular el valor de tu casa? 1.1 Las ventas recientes en la zona. 1.2 Localización y entorno. 1.3 Estado de conservación. 1.4 Las viviendas en venta en la zona. 1.5 Superficie. 1.6 Antigüedad. 1.7 Materiales de construcción e instalaciones. 1.8 Edificación. 2. ¿Qué estrategia de precios es la más adecuada?      1. ¿Qué factores debes tener en cuenta para calcular el valor de tu casa? Debes de tener clara una realidad: el precio no lo pones tú, ni un agente inmobiliario, ni tu banco… lo establece el mercado. Es decir, que si hay un comprador que se enamora de tu piso, estará dispuesto a pagar el precio justo por él. El engorro a la hora de hacer una valoración es que entran MUCHOS factores en juego. Por ejemplo, si tu ayuntamiento ha anunciado que construirá un parque a un par de minutos de tu casa, bien; pero si un par de periódicos locales denuncian el mal estado de las aceras, la información dañará la percepción general de la zona. Entonces, ¿cuáles son los parámetros más fiables para establecer el precio? 1.1 Las ventas recientes en la zona. Los precios de venta escriturados en tu zona son un buen indicador de a qué precio se podría vender tu propiedad. Queremos señalar la palabra escriturados. Las últimas ventas realizadas a metros de tu piso indican aproximadamente cuánto vale el m². Tenemos un punto de partida. Serán el resto de factores los que acaben inclinando la balanza para aumentar o disminuir este primer parámetro. ¿Cómo puedes obtener la información de las últimas ventas? Haciendo un estudio de los últimos registros de la propiedad. 1.2 Localización y entorno. El barrio lo determina todo. Pero los barrios tienen vida propia y a lo largo de los años, cambian. ¿Recuerdas el Soho de Málaga hace 30 años? ¿Te acuerdas de cómo era Teatinos en el año 2000? Ya no se parecen en nada a lo que eran, y el cambio ha ido a bien. La proximidad al metro o el bus, a la autovía, los parques, los centros comerciales y cualquier instalación municipal como un centro de salud o instituto influye de manera decisiva. Un barrio puede volver a resurgir de entre sus cenizas y estar de moda. 1.3 Estado de conservación. La reforma integral de una vivienda aumenta las posibilidades de venta rápida, pero además incrementa el valor de la propiedad más de un 10%. Es lógico, ¿no? En barriadas céntricas de Málaga, en las que es complicado que el parque de vivienda aumente, se valora positivamente encontrar viviendas actualizadas, aunque pertenezcan a edificios más antiguos. 1.4 Las viviendas en venta en la zona. Este punto abarca todas las propiedades de tu barrio con el cartel de “se vende”. Son tu competencia directa. El precio de estas viviendas, al igual que las características que ofrecen, pueden beneficiarte o repercutir negativamente en lo rápido o lento que puedas vender una vivienda. 1.5 Superficie. Por supuesto que sí: los metros influyen en el precio al que puedes vender tu vivienda. Pero, en este punto, entran en juego otras características como el número de dormitorios y su tamaño, o la distribución de la propiedad. Se ha de diferenciar entre metros construidos y metros útiles, pues hay muchas viviendas amplias, pero que pierden espacio con largos pasillos o una distribución poco óptima. 1.6 Antigüedad. El sentido común nos hace pensar que una vivienda más nueva tiene mayor valor que una antigua. No obstante, hay edificios o propiedades con valor histórico en las que se prima su valor arquitectónico por encima de este factor (por ejemplo, en las casas señoriales de El Limonar). 1.7 Materiales de construcción e instalaciones. Todos los acabados, actualizaciones y mejoras que se hayan hecho suman en positivo. ¿Pagarías más por una vivienda con parquet y con aire acondicionado, no? Habitualmente, el aire acondicionado, la calefacción y las ventanas Climalit suman mucho valor a una propiedad en la Costa de Sol, dado el calor que vivimos durante todo el año. También son muy apreciados los armarios empotrados y el estado de la cocina. 1.8 Edificación. Cuantas más comodidades ofrezca tu comunidad, mejor. Y por supuesto, el aspecto exterior del bloque también refleja el cuidado y mantenimiento que se está haciendo de la urbanización. 2. ¿Qué estrategia de precios es la más adecuada? ¡Comienza la tarea más complicada! Una vez hayamos analizado todos los factores anteriores, tendremos a nuestra disposición una horquilla de precios. Lo más adecuado es establecer una cuantía justa de venta, excepto si tienes la necesidad de vender con urgencia y apuestas por una rebaja que atraiga la atención. Las aguas pantanosas las encontramos en los pisos publicados por un precio muy superior a la media. ¿Qué ocurre si publicas muy por encima de lo que te indica el mercado por “probar suerte”? Estarás ayudando a que se vendan más rápido las viviendas de la zona, pero no la tuya. Conseguirás que los compradores se fijen en otras viviendas antes que en la tuya. No vas a aparecer en la búsqueda y alertas de compradores que querrían tu vivienda por el precio idóneo. La vivienda se va a quemar en el mercado. ¿Qué significa eso? A los usuarios de Idealista y Fotocasa, les suele resultar sospechoso que una vivienda lleve meses publicada sin vender. Piensan que el anuncio no se ha dado de baja, pero ya se ha vendido, o directamente piensan que la vivienda tiene alguna tara o defecto. El comprador va a tener futuros problemas con la tasación. La mayoría de los compradores necesitan una hipoteca para poder acceder a una vivienda. Pero… el banco no hipoteca teniendo en cuenta el valor de venta acordado entre las partes sino el valor de tasación, así que no va a financiar una vivienda sobrevalorada.   El camino que debes recorrer para llegar a notaría es largo. Párate a analizar qué factores pueden influir directamente en el precio antes de publicar tu vivienda. Y apuesta también por hacer un buen trabajo a la hora de hacer las fotografías, preparar los textos y publicar el anuncio. Recibir pocos contactos puede ser señal también de la falta de un home staging profesional, una limpieza de la casa, o una buena iluminación para tomar las tomas. Pero si ahora lo que te preocupan son los números y necesitas ayuda para encajar todos estos conceptos y establecer un precio real, te dejamos aquí el enlace para hacerte una valoración gratuita. Te daremos una cifra real, basándonos en datos estadísticos y la experiencia del agente especializado en la zona. ​
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    2021-07-19
    Como vendedor, ¿sabes qué gastos tienes que asumir durante y por la venta de tu casa? Si vas a vender tu propiedad en Málaga o la Costa del Sol, tienes que tener en cuenta que la operación te va a generar una serie de gastos e impuestos de los que no te puedes escapar. Son de obligado pago antes de comercializar la vivienda, durante la firma en notaría y tras la venta.     No hagas cuentas sobre qué cantidad te vas a llevar al vender tu piso o casa sin antes saber qué gastos vas a tener que abonar. Puede que te lleves una pequeña sorpresa al ver los gastos que has de asumir como vendedor. Vender un piso en Málaga acarrea el pago de impuestos, y además de ello, el día de la firma en notaría (tu gran día) tienes que presentar toda la documentación legal que se exige por ley en Andalucía. Si no tienes todos los documentos en regla (y por lo tanto, has abonado sus correspondientes costes), nos tememos que será imposible firmar ese día. Siéntate en un lugar tranquilo y apunta en tu tablet o libreta qué gastos e impuestos tendrás que pagar si quieres vender tu vivienda en Málaga y la Costa del Sol. Los vamos a ordenar por fecha en la debes tener tramitados esos gastos.     ¿Qué gastos hay que pagar al vender una vivienda en Málaga? (2021)    1. El Certificado de Eficiencia Energética de la vivienda (CEE). 2. La nota simple. 3. Los gastos de cancelación (o subrogación) de la hipoteca. 4. Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad. 5. Levantamiento de cargas. 6. Contrato de arras. 7. Plusvalía municipal. 8. Plusvalía fiscal - IRPF. ¿A qué otros gastos te puedes enfrentar si vendes tu vivienda?      1. El Certificado de Eficiencia Energética de la vivienda (CEE). Este certificado será necesario a la hora de anunciar la vivienda en venta y también a la hora de formalizar los distintos contratos, ya sea el contrato de arrendamiento o el de compraventa. El precio de este trámite en Málaga depende de los m2 construidos de la vivienda, pero puede oscilar entre los 55€ y los 175€. El informe va a recoger el consumo energético de la vivienda al año, teniéndose en cuenta la producción de agua caliente, calefacción, carpinterías, sistemas de climatización, iluminación, refrigeración y ventilación. ¿Cuánto deberías tener realizado el CEE? Antes de la comercialización o puesta en publicidad de tu piso. 2. La nota simple. ¿En qué momento deberías tener este documento preparado? Cuanto antes, mejor. Se trata de un documento que puedes solicitar como propietario o que puede pedir el comprador y que acredita que la vivienda está libre o no de cargas. También recoge quién es el titular de la vivienda. Su coste es insignificante (unos 10€ o menos), pero su valor es importantísimo. Si hay algún problema registral, se puede retrasar la venta. 3. Los gastos de cancelación (o subrogación) de la hipoteca. Si el piso que estás pensando en vender tiene una hipoteca, vas a tener que abonar este gasto. ¿Cuándo debes cancelar registralmente tu hipoteca? Antes de la firma en notaría de la vivienda si no la has cancelado registralmente o si quieres cubrir los pagos restantes con el dinero de la venta, es decir, si vas a vender y cancelar al mismo tiempo en notaría (acompañado de un representante de tu banco). En resumidas cuentas, se ha de abonar el trámite con la intención de que un notario elabore una escritura pública de cancelación para que posteriormente esta quede cancelada en el Registro. Detente un momento a leer esto: ¿vas a pagar tu deuda con el dinero de la venta? Eso implica que, además, tu banco te puede hacer pagar una comisión por cancelación anticipada. Otra penalización, por desgracia. 4. Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad. Ya su nombre es muy esclarecedor: se trata de un documento que debes solicitar a la comunidad del edificio en el que quede verificado que estás al corriente de pagos. ¿Cuándo debes solicitar este documento? Debe estar actualizado a fecha de notaría, pues lo va a solicitar el notario el mismo día de la firma. Ten en cuenta que el administrador probablemente vaya a solicitarte un abono por emitirse tal certificado. Suele rondar los 50€. 5. Levantamiento de cargas. Esta partida puede o no existir. Depende de tu caso particular. Si tienes acreedores puedes tener alguna anotación de embargo que dificulte o impida la compraventa. En la nota simple aparecerán todas las cargas que se han asociado a tu vivienda además de la hipoteca como cuotas de comunidad impagadas, multas de tráfico, préstamos, impagos a empresas de suministros, pagos que debes hacer a las administraciones como el IBI, etc. Todos estos gastos quedan plasmados en la nota simple. 6. Contrato de arras. Puede que este contrato te suene. En la mayoría de los casos es el paso previo antes de la firma en notaría. Se trata de un contrato en el que se pactan todos los términos en los que se va a perfeccionar la compraventa. Felicidades si has llegado a este punto de la compra-venta. Entras en la recta final. Dada la importancia que tiene este documento lo idóneo es que el mismo lo redacte un agente inmobiliario o abogado para que las cláusulas establecidas cumplan la ley y de este modo, se eviten malentendidos futuros. 7. Plusvalía municipal. Toc, toc. El Ayuntamiento de Málaga o el de la ciudad a la que pertenezca tu propiedad en venta va a tocar a tu puerta. Tienes que abonar el denominado “Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de Naturaleza Urbana” (IIVTNU), a no ser que se cumplan los requisitos para que puedas ahorrarte el pago del mismo, un agente inmobiliario con experiencia podrá en algunos casos ahorrarte una cantidad importante de dinero. . ¿Cuándo vas a tener que abonar este pago? En un plazo máximo de 30 días hábiles después de la venta de tu vivienda. La cantidad a abonar va a calcularse teniendo en cuenta tres factores: El valor catastral del suelo donde se encuentra la vivienda. El número de años que has sido propietario de tu casa. Los coeficientes y porcentajes de tributación definidos por cada ayuntamiento. Puedes consultar en la web de GESTRISAM Málaga más información sobre este pago. El Ayuntamiento de Málaga también ha habilitado un formulario de simulación de cálculo de plusvalía. 8. Plusvalía fiscal - IRPF. Este impuesto se paga durante el ejercicio posterior a la compra-venta, pues tienes que reflejar el incremento de patrimonio en la declaración de la renta. Como es lógico, se abona en caso de que hayas obtenido un beneficio económico (ganancia patrimonial) tras desprenderte de tu vivienda. Para que lo entiendas mejor, vas a tener que tributar si se ha vendido la vivienda por más dinero que cuando la compraste años atrás (que suele ser el escenario habitual).      ¿A qué otros gastos te puedes enfrentar si vendes tu vivienda? ¿Sabes cuántas viviendas hay publicadas ahora mismo en Málaga capital? 7000 viviendas aproximadamente en Idealista. Nada más y nada menos. ¿Por supuesto, en tu zona habrá muchas menos propiedades anunciadas pero la competencia sigue siendo brutal. Así que hay que ponerle mucho cariño a la hora de crear un anuncio en los portales inmobiliarios (como ya te contamos en este artículo) y eso acarrea una serie de gastos: Una sesión de fotografías profesionales. Servicios de Home Staging para aprovechar mejor el espacio de tu casa. Pack de destacados y posicionamiento en Fotocasa, Idealista, Habitaclia y pisos.com. Lo creas o no es muy importante diferenciar a tu vivienda, sino ocurrirá el temido efecto “vivienda quemada en el mercado”. O en otras palabras, cuando tu piso lleve un par de meses publicado en portales, el ojo del comprador se habrá hecho a él y sabrá con certeza que la vivienda está fuera de mercado e incluso la ignorará.   ¿Has podido anotar todos los gastos asociados a la venta? Para que los tengas a mano, siempre que lo necesites, te dejamos a mano una infografía resumen de "gastos al vender una vivienda de segunda mano":   Te estarás también haciendo la pregunta del millón: ¿qué ocurre si quiero vender a través de una inmobiliaria? Tendrás que sumar el gasto de los honorarios pero tendrás muchos gastos incluidos. En el caso de ABC Inmobiliaria, el precio de los honorarios es de un 5%+ IVA pero todas las tareas de redacción de contratos como el contrato de arras, la valoración de la vivienda, el posicionamiento en portales, las fotografías inmobiliarias y el home staging están incluidos en el servicio. Puedes saber más sobre nuestra forma de trabajar aquí.
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    2021-07-05
    ¿Cómo puedes seleccionar al inquilino perfecto para tu vivienda en alquiler? La elección de un buen perfil de inquilino te augura mucha tranquilidad. ¿Quieres conocer las claves para acertar en la elección y protegerte contra impagos?     La palabra “impago” nos da dolores de cabeza a todos. Y es comprensible. La incertidumbre económica ha hecho que se vuelvan a cuestionar los requisitos mínimos que debe cumplir un inquilino para poder alquilar una vivienda con una mayor seguridad y un menor riesgo. Para asegurar que todo salga “a pedir de boca”, debes protegerte antes de la firma de contrato y durante la duración del mismo. ¿Cómo puedes hacerlo?     1. Antes de publicar tu anuncio en portales inmobiliarios, plantea cuál es el perfil de arrendatario que buscas. 2. A la hora de publicar el anuncio en portales inmobiliarios, usa el apartado de texto para indicar qué requisitos exiges a tu inquilino o qué tipo de perfil buscas. 3. Cuando vayas a contactar con los inquilinos y organizar las visitas, realiza varias preguntas filtro para conocer la situación actual de los mismos. 4. Solicita toda la documentación necesaria para comprobar la solvencia del futuro inquilino. ¿Qué requisitos debe cumplir un inquilino para alquilar? 5. Redacta un contrato de alquiler legal y claro. 6. A lo largo de la vida del contrato, protege tu vivienda de impagos de manera activa. 6.1 Contrata un seguro de impago. 6.2 Solicita que te adelanten las 12 mensualidades de tu año de alquiler o que te pague el seguro mes a mes cada mensualidad.      1. Antes de publicar tu anuncio en portales inmobiliarios, plantea cuál es el perfil de arrendatario que buscas. Debes hacerte las siguientes preguntas: ¿buscas una familia, una pareja o quieres que la vivienda sea para estudiantes? ¿Cada cuánto tiempo quieres que tu vivienda tenga rotación de inquilinos? La ubicación, dimensiones y el estado de conservación de tu piso serán determinantes a la hora de limitar el perfil de inquilino que puedes captar. ¿Por qué? Una vivienda sin amueblar y grande va a seducir a familias que quieran permanecer en la casa bastante tiempo. Sin embargo, un apartamento pequeño y en el centro va a ser idóneo para una pareja o alguien que quiera vivir solo. La eterna lucha entre expectativas versus realidad. Debes buscar a alguien rentable. No obstante, si tu vivienda se sitúa en un barrio tradicional, será complicado atraer a perfiles muy rentables como empresarios que buscarán en áreas con otras prestaciones como piscina o jardín. 2. A la hora de publicar el anuncio en portales inmobiliarios, usa el apartado de texto para indicar qué requisitos exiges a tu inquilino o qué tipo de perfil buscas. Ya te lo adelantamos cuando te explicamos cómo crear un anuncio en portales: es importante exponer los requisitos que debe cumplir el futuro inquilino en publicidad. ¿Dónde puedes hacerlo? Reserva el apartado de descripción para indicar cuándo queda disponible tu casa y qué tipo de inquilino buscas (por ejemplo, persona con contrato indefinido). A la hora de marcar tus requisitos recuerda que no puedes usar ningún argumento relacionado con la religión, nacionalidad u orientación sexual.       3. Cuando vayas a contactar con los inquilinos y organizar las visitas, realiza varias preguntas filtro para conocer la situación actual de los mismos. Es mejor pecar de precavido a la hora de conocer a los interesados en tu vivienda. No te quedes corto a la hora de preguntar. Te damos algunas pinceladas e ideas a realizar por teléfono o en la visita: ¿A qué te dedicas actualmente? ¿En qué trabajas? ¿Cuánto tiempo llevas en la empresa? ¿Quiénes vais a vivir en la vivienda? ¿Para cuánto tiempo necesitas la vivienda? ¿Fumas dentro de casa? ¿Es la primera vez que vives de alquiler? ¿Tienes algún tipo de mascota? Para escoger al candidato más idóneo, te recomendamos pedir la opinión de un profesional agente inmobiliario con “ojo clínico” para detectar el mejor perfil. La experiencia es la mejor guía. Después de haber tratado con cientos de inquilinos, tenemos muy claro cuáles son los puntos más importantes a tener en cuenta para minimizar el riesgo de encontrarte un arrendatario que pueda causar quebraderos de cabeza. El factor decisivo para decantarse por uno u otro candidato no siempre es el factor económico. 4. Solicita toda la documentación necesaria para comprobar la solvencia del futuro inquilino. ¿Qué requisitos debe cumplir un inquilino para alquilar? 4.1 Tener una situación económica estable: contratos o garantías de pago. Después de que el inquilino haya mostrado interés por la vivienda, debes conocer su situación laboral y económica. Lo ideal es que los gastos del alquiler no superen el 35% de los ingresos netos del inquilino interesado. Una vez analizada su situación, ya se podrán apalabrar todas las condiciones que van a regular el alquiler. ¿Qué documentación se debe pedir para comprobar los ingresos? Contrato de trabajo y las nóminas, con estos datos podemos saber si la persona está trabajando y si tiene los ingresos necesarios para costear los gastos procedentes del alquiler. La nómina sirve de gran ayuda para conocer las posibilidades económicas del interesado en alquilar tu vivienda, ya que demuestra al arrendador que el inquilino se encuentra en situación laboral activa y que tiene determinados ingresos al mes. Si el inquilino tiene contrato indefinido, mejor que mejor. Si el interesado es autónomo, puede portar más de un documento que acredite tu estabilidad laboral y económica. Estos son algunos: Declaración trimestral del IVA. Aporta información sobre el volumen de ingresos que genera la actividad desempeñada por el autónomo. Declaración del IRPF. Permite conocer los ingresos del autónomo en el último año, y por consiguiente, conocer un poco más la solvencia del inquilino. Recibo de la cuota de autónomo. Este justificante demuestra que el interesado está activo laboralmente. Certificado que demuestre que está al corriente de pago de las cuotas de la Seguridad Social. Este documento complementa al recibo de la cuota de autónomo para certificar su situación laboral. En caso de que se trate de un pensionista, tiene que aportar el certificado de pensiones.   4.2 Aportar garantías adicionales de pago (en caso de ser necesario). La fianza no es una garantía de pago. Lo más común en España es que el inquilino esté respaldado por avalistas, en caso de que no pueda acreditar solvencia suficiente. Como, por ejemplo, ocurre en las viviendas de estudiantes. Esta figura es la que garantiza el cumplimiento de las obligaciones económicas del inquilino ante el arrendador, de manera que este último tiene a quién dirigirse si el inquilino incumple sus obligaciones. También pueden solicitarse garantías extras a través del adelanto de dos o incluso seis mensualidades. Este importe se va a poder acordar, pero no exigir, de forma totalmente libre entre propietario e inquilino. Este acuerdo, no solo te va a poder permitir cubrir todas las obligaciones y los gastos que acarrea el mantenimiento de una vivienda, también te ayudará a modo de liquidez en caso de que el inquilino deje de pagar el alquiler durante un tiempo determinado.   4.3 Buena referencia de otros propietarios. Es una buena guía para saber qué tipo de persona vas a encontrar. Te ayudan a hacerte una idea de cómo va a ser su solvencia a la hora de enfrentar los pagos del alquiler. Y también conocerás cuál es su comportamiento dentro del inmueble. Porque, por mucho que te paguen, tampoco quieres a una persona que no cuida con cariño tus muebles o instalaciones. Tu casa es sagrada, y deben tratarla bien.         5. Redacta un contrato de alquiler legal y claro. El secreto para una buena convivencia entre ambas partes radica en este punto. No busques un modelo en Internet y rellenes los campos. Para tener un contrato legal y vigente según la normativa local, lo ideal es que contactes con una inmobiliaria o abogado que redacte las cláusulas. A lo largo del documento, queda constancia de qué obligaciones tiene que cumplir el inquilino como, por ejemplo, qué día del mes debe abonar la renta o en qué estado se entrega el piso. Y por supuesto, aunque le alquiles la vivienda a un familiar o amigo, nunca realices un contrato verbal.   6. A lo largo de la vida del contrato, protege tu vivienda de impagos de manera activa. Existen muchas herramientas para protegerte de impagos. Por supuesto, si has hecho todos los pasos anteriores, sería raro que vivieses una situación de morosidad. Pero no se puede dar nada por hecho. Incluso un funcionario, con un buen salario, podría dejar de pagarte. En los alquileres, se presume de que ambas partes van a tener una buena voluntad a la hora de cumplir sus obligaciones, pero debemos establecer mecanismos para los “por si acaso”. EA nosotros nos gusta asemejar esta situación con la carretera. ¿Te pones siempre el cinturón aunque no sea habitual sufrir un accidente? Por supuesto. Con los alquileres pasa igual, nunca sobra tener un seguro adicional para protegerte de incidencias. ​ 6.1 Contrata un seguro de impago. Se trata de una póliza que se haría cargo de abonar las mensualidades AUNQUE tu inquilino dejase de pagar. ​ Así que si tienes la posibilidad de contratar un seguro, hazlo. El coste del seguro es de aproximadamente la mitad de una mensualidad de la renta aunque, contratando los servicios de gestión completa de ABC Inmobiliaria, el importe del primer año estaría incluido en nuestros servicios. 6.2 Solicita que te adelanten las 12 mensualidades de tu año de alquiler o que te pague el seguro mes a mes cada mensualidad. ¿Te gustaría recibir en cuestión de 48 horas las 12 mensualidades de tu inmueble alquilado? Esta es otra opción muy interesante si, además de querer evitarte preocupaciones, necesitas solvencia inmediata. ¿En nuestra agencia recomendamos este servicio para propietarios que están en alguna de las siguientes situaciones: Si necesitas liquidez inmediata. Si quieres tranquilidad y buscas protegerte de impagos, el seguro incluye un seguro de impago. Si quieres hacer una reforma y necesitas un dinero extra. Si no quieres preocuparte por los cobros de tu inquilino. Si gestionas varias viviendas en alquiler y se te hacen caóticas las gestiones mensuales de pago. ¿Te encuentras en alguna de estas situaciones descritas? Puedes leer más información aquí. Otra de las alternativas existentes es contratar un seguro que te pague mes a mes la mensualidad, encargándose este de gestionar los pagos. En ambos casos, en caso de impago, sigues cobrando la renta hasta que el inquilino sea desahuciado.   No hay, por desgracia, ninguna manera de adivinar sin margen de error qué ocurrirá en el futuro. Así que te aconsejamos que aproveches todos los trucos y herramientas para blindar tu alquiler. Recuerda también cuidar y atesorar a aquellos arrendatarios cumplidores, siendo ágil y eficaz a la hora de realizar las reparaciones que corran de tu cuenta. Una relación cordial augura también años de tranquilidad.
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