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    2021-05-03
    Fotocasa e Idealista, los dos portales inmobiliarios más grandes de España, te permiten anunciar tu vivienda de alquiler o venta gratis. Al menos, el primero. Pero publicar un anuncio de tu piso en Internet no te asegura el éxito absoluto. ¿Sabrías preparar un buen anuncio para vender tu casa? ¿Cómo redactarías un anuncio para vender o alquilar tu piso?     Para vender o alquilar tu vivienda, tienes que aprender en profundidad el arte de la seducción. Como lo lees. Debes presentar tu casa del mejor modo posible. Atractiva, llamativa, reluciente. Y no hablamos de mentir o de exagerar o de sacar fotos con gran angular para hacer que un piso de 50m2 parezca que tenga 70m2 sino de ser realista y tratar de transmitir cómo se vive dentro de ese hogar. ¡No es tan fácil como parece! Calculamos que, de media, se tardan 3 horas como mínimo en hacer un buen anuncio en portales inmobiliarios. Haz cuentas: Limpiar y despersonalizar (1h como mínimo). Sesión de fotografías semi-profesionales con buena luz (Media hora). Valoración del precio de salida (45 minutos con experiencia). Redacción del texto para portales inmobiliarios (45 minutos). Publicación en Idealista, Fotocasa o Pisos.com (15 minutos).    ¡Así es! Se tarda más en preparar el anuncio que en la fase de rellenar los campos en el portal inmobiliario y publicar tu anuncio para vender. Si quieres hacerlo bien, claro. A esta ecuación debes de sumarle muchas más horas si decides realizar homestaging, aconsejado por un profesional. Parece el cuento de no acabar. Porque, como todos y como nos pasa a nosotros como inmobiliaria, no nos basta solo con atraer a futuros compradores o inquilinos sino que queremos también a los más rentables. Para ello, hay que hacer un esfuerzo adicional.    Cómo redactar y crear un anuncio para vender o alquilar tu vivienda. Cómo hacer fotos profesionales para la venta o alquiler de una casa y cómo publicarlas en portales inmobiliarios Cómo redactar un anuncio para portales inmobiliarios (copywriting inmobiliario) Trucos para poner el precio a tu vivienda en Internet Qué temas legales debes especificar sobre tu vivienda       Cómo hacer fotos profesionales para la venta o alquiler de una casa y cómo publicarlas en portales inmobiliarios Saber esto le va a doler a tu bolsillo: la primera foto de tu vivienda te puede hacer ganar o perder dinero. ¿Por qué? Si escoges una mala foto principal, sin calidad, vas a pasarte semanas sin contactos. Y el tiempo, en el sector inmobiliario, es oro. Ponte en la piel de tu futuro comprador o inquilino, ¿qué llamaría su atención si estuviese navegando y haciendo scroll por su app inmobiliaria? Unas buenas fotografías, luminosas, y que muestren las zonas principales de tu apartamento o piso. Es esencial que tengan buena resolución y que la iluminación sea la adecuada para evitar que haya confusiones de color o sombras. ¿Cómo puedes hacer que tu vivienda destaque en portales a través de sus fotografías? ANTES de hacer las fotografías debes limpiar la casa y eliminar los elementos que entorpezcan la vista. Nada de crucifijos. Las fotos de la primera comunión de tu sobrino deben desaparecer. Recoge la cocina, eliminando de la vista platos, el Fairy y trapos. DURANTE las realización de las fotografías debes hacer las tomas en horizontal. Aprovecha un día con luz natural y enciende todas las luces de casa. No obstante, es recomendable que llames a un fotógrafo profesional.   Deberías de tomar, dependiendo del tamaño de la estancia, tres fotos por cada espacio desde distintos ángulos. Aprovecha y toma también instantáneas de las vistas o del edificio.   AL SUBIR las fotos a portales inmobiliarias haz una pre-selección de las mejores fotografías. La mejor toma o estancia, la que más destaque, debe ir en portada. Luego haz una selección de 10 o 15 fotos que muestren toda la casa y colócalas primeras para que el interesado pueda ver todas las estancias en los primeros clics; es decir, es decir, no muestres en las 10 primeras fotos solo el salón por ejemplo.   ¿Qué fotos suelen destacar más? El recinto cerrado de una propiedad o un amplio salón-comedor. Normalmente, los baños y las cocinas (excepto excepciones) no deben ir en portada.   Como ya sabrás, las fotos son el recurso principal para que un usuario se fije o no en tu vivienda . Tanto las fotos como los vídeos son los medios más visuales y que más pueden ayudarte en la venta. Tienes que sacarle el máximo partido a tu vivienda y mostrarla espléndida, para que al posible comprador le parezca la mejor oportunidad que ha visto nunca. Para hacerlo a la perfección es importante ponerse en la piel del posible comprador, ¿qué llamaría tu atención en medio de una lista interminable de viviendas? Es muy importante mostrar todas las zonas relevantes de la vivienda : salón, cocina, habitaciones, baño, terraza, exteriores...y además las fotografías deben tener buena resolución e iluminación adecuada para evitar confusiones de color o sombras que entorpezcan la imagen. Cómo redactar un anuncio para portales inmobiliarios (copywriting inmobiliario) Es imprescindible que el anuncio esté bien redactado para facilitar al posible comprador o inquilinos su lectura. Lo sentimos: no sirve de nada enumerar en dos líneas las características del piso. Como si fuera la lista de la compra. ¡Así no se hace una idea el cliente de cómo es la vivienda! Si queremos que un posible comprador o arrendatario se interese en nuestra vivienda y contacte, debemos ofrecerle toda la información relevante para él. Cuanto más contenido al detalle, mayores son las posibilidades de que el interesado contacte a través del anuncio. ¿Qué contenido debe aparecer sí o sí en tu anuncio en Idealista o Fotocasa? Debe responder a las siguientes preguntas: ¿Dónde se encuentra la vivienda? Háblale del barrio. Cuéntale qué va a encontrar cerca. Explícale si tiene a mano paradas de bus o de metro, o si puede ir a pie a hacer la compra. ¡Destaca todo lo peculiar! ¿Qué hace tan diferente a tu piso? Tienes que hacerle ver la chispita que hace única tu vivienda. Debes relatar esos detalles que no quedan reflejadas en las características estándar de los anuncios: la altura de los techos, la luminosidad, el ambiente del edificio, la marca de los electrodomésticos. ¿Cómo está distribuida tu casa? Vaya caos. Con ver las características del piso y las fotografías, no basta. Mucha gente no se hace una idea de cuál es el acceso, y cómo se distribuyen los dormitorios. Si encima estás ante una vivienda de varias plantas, la confusión se multiplica. Aprovecha para hacer un recorrido en el texto junto al interesado. ¿Hay alguna condición o requisito especial para vender o alquilar? Dedica un párrafo a aclarar tus condiciones: qué tipo de contrato buscas de alquiler, si aceptas animales o no, si se trata de una vivienda VPO, qué suministros se incluyen en la renta, cuándo se queda disponible la vivienda, etc. No te quedes corto. Recuerda, por cierto, que deben ser requisitos no discriminatorios.   ¿Qué hacer y qué no hacer a la hora de redactar el texto de tu anuncio? Cuenta una historia o qué te transmite tu vivienda. Evita enumerar las características de la vivienda… ahí, a lo loco, sin ton ni son. Debes hacer ver a la gente qué se siente al vivir dentro o cómo pueden aprovechar la vivienda como inversión o como hogar. Por ejemplo: "Málaga es su clima cálido, el sonido de las campanadas de sus históricas iglesias y el murmullo que escuchas en las calles más céntricas pero al mismo tiempo escondidas. Málaga queda reflejada de muchas formas, pero este ático frente a la Iglesia de San Juan recoge gran parte de su encanto. ¿Querrías vivir o invertir en un piso rodeado de historia y pura esencia malaguita? A nosotros se nos coje un pellizco en el pecho al pensar cómo debe ser levantarse por las mañanas, abrir los ventanales de tu salón y contemplar la Iglesia de San Juan, esa que lleva desde el siglo XVI en pie. Y en este ático de 50m2, dividido en dos niveles, es posible." NO USES LAS PALABRAS MAYÚSCULAS. Nos sangran los ojos al ver anuncios llenos de mayúsculas. En Internet, usarlas significa que estás gritando. ¡Ojo! No significa que no puedas usarlas de manera puntual; por ejemplo, si quieres destacar una palabra en concreto (semiamueblado, disponible ya, etc.). No mientas ni exageres sobre tu piso. No debes hacerlo. Si exageras o cuentas que la vivienda dispone de una características y a la hora de la verdad no es así… el cliente se va a llevar una decepción o un chasco. ¿Cuál será el resultado? Que ambos vais a perder el tiempo. Sé sincero aunque tu vivienda no sea muy luminosa, no tenga ascensor, o esté lejos del centro. Dejar el apartado de texto en blanco. Da muy mala impresión. Parece dejadez. El anuncio debe estar redactado correctamente y sin faltas de ortografía. Es mejor utilizar un lenguaje simple y que sea de fácil de entender. Muestra los datos con transparencia y cercanía. ​ Intenta mostrarte servicial para generar confianza con una frase como: “Si tienes alguna pregunta no te quedes con la duda, consúltame”.​​ Trucos para poner el precio a tu vivienda en Internet. Dejémonos de vínculos emocionales y seamos realistas. Y decimos esto porque uno de los principales errores a la hora de poner precio es pensar que nuestra vivienda está por encima del valor de mercado y es diferente al resto. Ese concepto que te acabo de nombrar es súper importante: valor de mercado. ​ Además de ser realista, tienes que escoger un precio atractivo en portales inmobiliarios y tener en cuenta las reglas de juego estas webs. ¿A qué nos referimos? A los filtros de búsquedas. ¿Te has parado a pensar qué intervalos de precio hay en Idealista y Fotocasa? ​ En Idealista, puedes observar estos rangos de precio: Por ejemplo, si estás vendiendo un piso en Málaga que consideras que ronda los 180.000€, te aconsejamos poner ese precio antes de subirlo 1000€ o 2000€ y no aparecer en el rango de precio de un mayor arco de clientes. ¡Por 1000€ o incluso 1€ puedes no aparecer en la búsqueda de cientos de personas! Los precios no redondos invitan, en muchas ocasiones, a la negociación del precio. Tendemos a redondear a la baja a la hora de alquilar o comprar una vivienda. Si estás ante un anuncio de alquiler en el centro por 570€, te enfrentas ante un futuro inquilino que va a tratar de cerrar la suma en los 550€. Qué temas legales debes especificar sobre tu vivienda. Cuando hablamos de temas legales y responsabilidades de pago es muy importante que te pongas en el lugar del comprador. ¿No te gustaría que te avisaran y te aseguraran que todo está en orden? Es fundamental que seas transparente en todo momento, verificando y mostrando al posible comprador o arrendador que la propiedad se encuentra totalmente libre de cargas. Deja claro en tus anuncios que todo está en orden en la vivienda: la calidad de los materiales, aire acondicionado, instalaciones sanitarias y cañerías, además de todas las puertas, ventanas y suelos.   ¿Has tomado nota de todos los consejos? La clave del éxito en los portales inmobiliarios es dedicarle cariño y mimo a tu anuncio. Y por supuesto, ponerte al día con el sector inmobiliario para acertar con el precio más adecuado. Si te están entrando sudores fríos tras todos estos consejos, déjanos tu anuncio en comentarios para que podamos darte gratis algunas recomendaciones para mejorarlo. ¿Te animas?
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    2021-04-21
    ¿Estás preguntándote si es buena idea comprar un piso ahora? Si no tienes muy claro si te conviene alquilar o comprar una vivienda en Málaga, te vamos a explicar qué opción es la más idónea para ti según tu situación actual y el mercado inmobiliario malagueño en 2021.         La eterna duda: ¿es preferible comprar o alquilar un piso en Málaga? Más de un cliente ha entrado a nuestra inmobiliaria con la cabeza hecha un lío. “Fulanito” le ha dicho que alquilar es tirar el dinero mientras que “menganito” le ha contando que comprar un piso es una inversión poco rentable.    ¿Es mejor alquilar o comprar una vivienda en Málaga? ¿Qué es más económico? Si quisieras comprar en Málaga, ¿cuántos ahorros necesitarías? ¿Qué está ocurriendo ahora mismo en Andalucía? ¿Qué factores de deben tener en cuenta para comprar una vivienda en Málaga? ¿Qué ocurre si tienes ahorros y tienes la opción tanto de alquilar como de comprar? ¿Cuál es tu situación actual? ¿Te has planteado la posibilidad de comprar? La financiación.    Y tú ya te has vuelto loco mirando en Internet qué opción encaja mejor contigo. Te vamos a dar algunas pautas para decidirte por una u otra alternativa. Aunque queremos hacer aquí un apunte: lo más aconsejable es que te sientes delante de un asesor, como nuestro personal shopper, que haga números contigo. Tanto comprar como alquilar son opciones válidas y dependen de muchos factores, que están relacionados con tu situación actual. Tu edad ahora mismo. La zona en la que busques vivienda. Tu estabilidad laboral y salario, además de la probabilidad o no de un traslado de ciudad o puesto de trabajo. Tus ahorros actuales.       Vamos a ponernos en los zapatos de una persona que se haya decidido a comprar un piso en Málaga durante el 2021 o 2022. A su lado, vamos a analizar qué factores tendría que tener en cuenta para comprar. A la protagonista de esta historia la llamaremos Ana. Y para ponerle algo de contexto, te contaremos que es diseñadora gráfica, vive con su pareja, y tiene 30 años recién cumplidos. Su novio y ella se preguntan: “¿es buena idea comprar un piso ahora?”.         Si quisiera comprar en Málaga, ¿cuántos ahorros necesitaría? ¿Qué está ocurriendo ahora mismo en Andalucía? Según el diario elEconomista, en Andalucía para comprar una vivienda se necesitan unos 59.246€ ahorrados en el banco. Ahí, guardaditos en la hucha. En Cataluña o Madrid, la cantidad se dispara pero los andaluces salimos perdiendo en esta lucha, pues las rentas medias son mucho más bajas. Como Ana ya sabe, los bancos no se están prestando a ofrecer préstamos hipotecarios al 100%. Para poder acceder a una hipoteca, se debe contar con un 20% de ahorros, además de un 10% extra para sufragar los gastos de la compra. ¿Qué tipo de vivienda se podría comprar alguien con 60.000€? Por ejemplo, un piso en la zona del entorno centro de Málaga como Cristo de la Epidemia o Capuchinos que ronde los 200.000€. Es un presupuesto razonable. Aproximadamente la fórmula para comprar es: 80% financiado por el banco + 20% de ahorros + entre un 5-10% de gastos. Si Ana y su pareja tienen ahorros, ¿qué otros factores deberían tener en cuenta? ​ 1. ¿A medio plazo van a tener estabilidad laboral? Si pretenden cambiar de trabajo en el futuro, el cambio puede implicar inestabilidad emocional y económica. A lo mejor, también cambian drásticamente de zona para vivir o de ciudad. ¡Uf! Para pensar. Pero si ya han encontrado un trabajo que les apasione en una empresa solvente, la situación se ve más clara y cristalina. 2. Van a poder decorar y adaptar el piso a sus necesidades. ¿Paredes de color morado? Si les gusta, adelante. Puedes y pueden hacer cualquier tipo de modificación para adaptar las habitaciones, suelos y decoración a la situación. Eso también tiene un contra: a lo mejor tienen que ahorrar más para afrontar reformas previas. 3. Ser propietario conlleva muchas responsabilidades y pagos. Lo que es una ventaja para otros es un inconveniente: ser propietario conlleva muchas responsabilidades y pagos (como el IBI y la comunidad) pero da mucha tranquilidad. ¿Qué opinará Ana? 4. ¿Sabías que como propietario te puedes apalancar con intereses muy bajos? El interés de una hipoteca es mucho menor que el de un préstamo personal. ¿Qué decisión es la más acertada para una familia malagueña? Y Ana: ¿debería comprar su piso en Málaga? Nuestro consejo, a priori, es que consultes a un personal shopper (o agente de comprador) qué opciones de préstamo tienes y en qué zonas puedes encontrar la vivienda mejor adaptada para ti. Si puedes permitirte un hogar y tienes estabilidad laboral, sin previsiones de cambio, da el salto. Ana finalmente compró.       Durante el 2021, los precios de alquiler en Málaga cayeron  como analizamos a principios de marzo. Así que ahora alquilar un piso en Málaga es más asequible hasta para parejas jóvenes. A veces, alquilar es la única alternativa. Pero, ¿qué ocurre si tienes la opción de alquilar y comprar al mismo tiempo? Te presentamos a Joaquín. Malagueño de pura cepa y programador full stack en el PTA. Tiene ahorros para buscar algún piso para comprar, pero se ha decidido a buscar primero una casa de alquiler. ¿Por qué tiene claro que quiere alquilar y por qué no? 1. No se quiere atar a una hipoteca aún. ¡Uf! Comprar una casa es un compromiso a largo plazo. Normalmente te comprometes 30 años. Joaquín necesita una casa pero la idea de someterse a una hipoteca le da vértigo. 2. Un factor en contra: los gastos se multiplican. Aunque ahora mismo alquilar un piso en Málaga sea más fácil que durante 2019, de aquí a largo plazo los precios volverán a subir. Joaquín es consciente de que a la larga, y considerando el hecho de comprar una vivienda como inversión, alquilar es más caro. 3. Múdate allá donde lo necesites. La flexibilidad de alquilar no te la da comprar una vivienda. Campanillas no es el distrito ideal para Joaquín pero, ahora que trabaja en el PTA le gusta la idea de vivir cerca. ¿Se ve viviendo allí dentro de 10 años? No. 4. La famosa entrada del piso: adiós a tus ahorros. Joaquín tiene en su cuenta bancaria el dinero suficiente para pagar la entrada del piso. El problema es que la idea de desprenderse de tanto dinero de golpe y porrazo le da vértigo. 5. Los gastos que conlleva tener una vivienda en propiedad. Si Joaquín al final optase por alquilar, no tendría que pagar el IBI, los gastos de la comunidad, el seguro de la casa, y un largo etcétera de añadidos. ¡Muchas menos preocupaciones inesperadas! 6. La personalización de la vivienda Cualquier persona que alquile un piso está mucho más limitada a la hora de personalizar la vivienda. La decoración se puede modificar pero Joaquín no va a poder, por ejemplo, darle un look nuevo a la cocina.   ¿Y tú? ¿Crees que Joaquín debería alquilar o dada su situación económica, debería apostar por comprar? A corto y medio plazo, parece que la decisión más adecuada para él es alquilar, puesto que no se plantea vivir en Campanillas en el futuro, pero actualmente le es más cómodo vivir en ese entorno.   ¿Cuál es tu situación actual? ¿Te has planteado la posibilidad de comprar? ¿O prefieres seguir alquilando?     Ya has podido observar cuáles son los principales factores que se deberían tener en cuenta a la hora de tomar esta decisión. ¿Y ahora qué deberías de hacer? Al final, la decisión de comprar o alquilar depende de tu situación económica actual. También es muy importante que valores si te has establecido o no en una ciudad. ¿Hay posibilidades de que te trasladen por tu trabajo? ¡Y no menos importante!: debes conocer tu situación emocional. No obstante, de todos los factores, el más importante es tu solvencia económica. ¿Te has planteado la posibilidad de que la mensualidad de una hipoteca sea inferior a un alquiler en la misma zona? Te recomendamos que, si tienes los ahorros suficientes, contactes a un agente del comprador (o personal shopper inmobiliario) experto en Málaga para que valore qué posibilidades tienes. A lo mejor, podrías comprarte la casa de tus sueños y pagar 100€ menos de lo que ahora abonas por rentar. ¿Qué hará por ti un personal shopper? Realizar un estudio completo de tu situación: estudio financiero, capacidad de ahorro, estudio de mejores zonas, y mucho más. En todo momento su objetivo será encontrar el inmueble que más se ajuste a tus necesidades, acompañándote en las visitas y buscando la mejor financiación. Y no solo eso. El Agente del comprador va a conocer en todo momento el precio de compra y de alquiler de las distintas viviendas dependiendo de la zona y características que estés buscando. De esta forma, te podrá orientar respecto a las revalorizaciones de los alquileres, y te podrá indicar si en tu caso es más interesante comprar una vivienda o alquilar en Málaga. Esperamos haberte ayudado, y que llegado el momento, puedas tomar la decisión de comprar o alquilar vivienda en Málaga con la mínima duda posible. En caso contrario, puedes consultarnos tus dudas en comentarios.
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    2021-03-30
    Como dueño de una vivienda de protección oficial en Málaga, puede que te hayas planteado la pregunta del millón: ¿puedo vender mi VPO en algún momento? ¿En qué condiciones puedo vender? ¿Qué me dice la ley?     Para resolver la incógnita, le hemos planteado a nuestro especialista en venta de vivienda VPO en Málaga, Juan Francisco Vera, las preguntas más comunes.Durante el desarrollo de la entrevista se esclarecen muchos misterios sobre esta operación e incluso nos adelanta qué requisitos debe cumplir una familia para comprar de segunda mano un piso bajo este régimen.    Preguntas entrevista ¿Qué es una vivienda VPO? ¿Quiénes promueven la vivienda VPO en Málaga? ¿Cuáles son las principales dudas que le surgen a los compradores a la hora adquirir una VPO? Si soy propietario de una VPO, ¿qué requisitos debo cumplir para poder vender mi piso en VPO? El proceso de venta es bastante complicado para el comprador, ¿hay algún requisito a tener en cuenta? ¿Por qué decidiste especializarte en la venta de viviendas VPO de Málaga? ¿Habrá alguna novedad en el mercado de viviendas VPO en Málaga este 2021? ¿Algún consejo para futuros propietarios de VPO?   ¿Qué es una vivienda VPO? JUAN: «La Vivienda de Protección Oficial (VPO, conocida también como Vivienda con Protección Pública o Vivienda Protegida) es un tipo de vivienda de precio limitado. Habitualmente, está parcialmente subvencionada por la Administración Pública Española. Una de las características a destacar de estas propiedades es su precio. Su valor es inferior al de la vivienda libre (no subvencionada), por lo que no son ni la zona ni la demanda los principales determinantes del precio.» ¿Quiénes promueven la vivienda VPO en Málaga? JUAN: «La Administración Pública. Si hablamos de Málaga, se encarga la Junta de Andalucía. Los requisitos son establecidos conjuntamente por el gobierno autonómico y por programas estatales de vivienda. No obstante, el proceso de calificación como VPO lo finaliza el ayuntamiento correspondiente, en nuestro caso el Ayuntamiento de Málaga. Aquí empieza la locura. Tenemos al Estado, a la Junta de Andalucía y al Ayuntamiento de Málaga estableciendo diferentes normas y requisitos para adquirir o vender una vivienda de protección oficial.  Es una operación compleja. Tengo que estar al día con la normativa establecida o en caso contrario, nos echan para atrás la operación a las puertas de la notaría. Además, voy a ser totalmente franco: soy especialista de VPO en Málaga pero desconozco las normas de juego de otras provincias y de ahí la importancia de buscar un experto en zona. » ¿Cuáles son las principales dudas que le surgen a los compradores a la hora adquirir una VPO? JUAN: «Las dudas principales están relacionadas con las condiciones y requisitos a cumplir para obtener una propiedad en este régimen. Cada caso es diferente, y hay que estudiarlo con detenimiento. Sigo siempre un proceso metódico. Me reúno con ellos y estudio su situación financiera. Les hago una introducción sobre el mercado VPO para exponerles la situación. Luego les explico los requisitos a cumplir con cada tipo de vivienda que quieren adquirir, o limito mi discurso a cuáles pueden acceder. Esto solo es el principio. Cada compra o venta de una VPO en Málaga requiere un seguimiento hasta la finalización de la operación.» Si soy propietario de una VPO, ¿qué requisitos debo cumplir para poder vender mi piso en VPO? JUAN: « Se pueden dar dos casos. Si quieres vender tu VPO antes de los 10 años,debes notificarle de forma fehaciente a la administración la venta, dando un motivo convincente para su venta (enfermedad, traslado fuera de lugar de residencia, divorcio, etc.) y devolver las ayudas recibidas con los intereses correspondientes. Seguidos los pasos pertinentes, se ha de autorizar la operación de venta, estableciéndose un precio máximo de venta inferior al que marque la administración. Si buscas vender tu VPO transcurridos 10 años o más desde tu compra, solo tienes que solicitar el precio máximo de venta. Por supuesto, deberás asegurarte de que el comprador cumpla todas los requisitos para comprar la vivienda o la operación no será válida. Existe también otra alternativa: descalificar la vivienda. Se podrá solicitar siempre que el propietario haya estado empadronado en la propiedad durante los últimos 5 años. En caso de concederse la descalificación, se deberán devolver las ayudas percibidas junto a los intereses. No obstante, el periodo habitual que ha de haber transcurrido para su descalificación son los 30 años pero hay que estudiar cada caso, pues depende del régimen de VPO y las condiciones a las que esté acogida el inmueble. » El proceso de venta es bastante complicado para el comprador, ¿hay algún requisito a tener en cuenta? JUAN: «¡Hay muchísimas problemáticas! Cada tipo de VPO genera una serie de requisitos mínimos, como los ingresos anuales. Por ejemplo, para acceder a una VPO de régimen general, los ingresos máximos de la unidad familiar no pueden superar los 41.000 € brutos.   En el caso de que se quiera acceder a un VPO de régimen especial, si la vivienda tiene menos de 15 años, los ingresos máximos del comprador deben estar en la horquilla de los 18.000 € brutos anuales como tope. Si el inmueble tiene más de 15 años, la cantidad máxima asciende a los 21.000 € brutos anuales. Al menos, estos son los casos que más se dan en Málaga. » ¿Por qué decidiste especializarte en la venta de viviendas VPO de Málaga? JUAN: «Siendo sincero, me especialicé en la venta de viviendas VPO por petición de mis clientes. Me percaté de que, en operaciones tan complejas, mi papel era imprescindible para sacar a flote la operación con la mayor seguridad posible. Muchos antiguos vendedores me comentaban que se veían perdidos o les agobiaba la idea de gestionar y solicitar la documentación necesaria. Hay muchas guías en Internet sobre cómo vender una VPO pero, a la hora de la verdad, es una venta que requiere mucha especialización. Tienes que empaparte de la normativa actual para comprender qué pasos debes dar y en qué orden hacerlos. Y por desgracia, de un día a otro, no controlas todas las casuísticas posibles, por lo que el esfuerzo para vender sin asesoramiento es enorme. Tras más de 10 años estudiando casos de viviendas de protección oficial, tengo la experiencia necesaria para guiar a mis clientes en los trámites necesarios para realizar la compra-venta. Y no me duermo en los laureles. Estoy continuamente aprendiendo de los casos en los que trabajo y de la nueva normativa que surge o sufre variaciones.» ¿Habrá alguna novedad en el mercado de viviendas VPO en Málaga este 2021? JUAN: «Sí, por supuesto. En el distrito de Teatinos, a lo largo del 2021 y el próximo año, habrá muchas edificaciones VPO que cumplan más de 10 años desde su adjudicación y compra. ¿Qué pasará entonces? Será relativamente más fácil realizar la tramitación para ponerlas en el mercado, pues los propietarios no necesitarán devolver las ayudas. Sin embargo, si estás interesado en poner tu piso en venta, sí que deberás solicitar el permiso a la Junta de Andalucía y conocer el precio máximo legal de tu propiedad con condición de vivienda protegida. » ¿Algún consejo para futuros propietarios de VPO? JUAN: «Sí, es imprescindible que tengas en cuenta lo siguiente: si vas a adquirir una VPO de segunda mano, estás obligado a destinarla como vivienda habitual durante los primeros cinco años. Tenlo en cuenta porque esta norma va a determinar muchas de las futuras decisiones a realizar en los próximos años. »
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    2021-03-23
    ¿Sabes cuáles son los motivos por los que tu vivienda no se vende? Todos los días vemos en portales inmobiliarios nuevas viviendas publicadas en Málaga pero muchas de ellas jamás llegan a encontrar al comprador perfecto. ¿Es tu caso? ¿No consigues cerrar la venta? Conoce los 5 errores más habituales al vender en Málaga         Algunas viviendas pasan desapercibidas en Idealista o Fotocasa y no reciben interés alguno por culpa de su ubicación, o incluso por presentar algún defecto a nivel estructural.Sin embargo, en la mayoría de las ocasiones son los pequeños detalles y decisiones del propietario lo que puede determinar que una vivienda se venda de forma rápida y exitosa o se quede meses y meses atascada. Antes de analizar los errores más comunes me gustaría que hicieses un ejercicio muy simple: ponerte en la piel de un comprador. Debes conocer cuáles son sus motivaciones a la hora de comprar tu vivienda. ¿Es la ubicación? ¿Busca comprar la vivienda como inversión? ¿O se vería viviendo ahí con su familia o durante su jubilación? Los 5 errores más habituales a la hora de vender una vivienda en Málaga: Poner un precio de venta inadecuado No dar importancia a la apariencia de la vivienda Anunciar de una forma incorrecta la vivienda en Internet No tener todos los documentos de venta actualizados a la normativa en Málaga No tener claro si contratar los servicios de una inmobiliaria o no     De entre todos los errores, el más común en Málaga es la fijación de precios inadecuados. El valor sentimental de nuestro antiguo hogar nos aleja de la realidad. ¿Y qué ocurre? Que damos palos de ciego a la hora de colocar el precio. Si este es tu caso, y realmente no sabes qué precio poner a tu vivienda, puedes calcular el precio de tu vivienda en Málaga actualizado. Para recibir una valoración gratuita de tu vivienda solo tienes que hacer clic aquí y especificar las características de tu inmueble. Te tomará unos minutos, y te servirá para vender tu casa al mejor precio, evitando perder miles de euros, y la pérdida de tiempo y el estrés que supone la demora de una venta. 🎁 HAZ LA VALORACIÓN DE TU VIVIENDA GRATIS AQUÍ. No te vamos a engañar: vender una vivienda es un proceso complejo. Así que hoy queremos exponerte los errores más comunes a la hora de vender una vivienda en Málaga, y cómo puedes evitarlos si quieres vender de manera segura y al mejor precio.   1. Poner un precio de venta inadecuado Valorar de forma correcta la vivienda que vas a vender es crucial. Párate a calcular cuál es el precio real de venta. Tienes que tomar datos estadísticos que se basen en los últimos registros hechos en la zona, y analizar con mucha atención la situación económica de país. Siempre le preguntamos a los clientes: ¿estás preparado para vender de verdad? Suele haber un choque duro entre las expectativas y la realidad del mercado. Además, para colmo de los colmos, sacar tu vivienda por encima de su valor real puede ser muy negativo aunque pienses que "voy a probar y que más adelante, si no hay suerte, haré una rebaja." ​ Los factores más importantes que debes tener en cuenta a la hora de valorar tu vivienda son los siguientes: Tamaño de la vivienda. Estado de conservación de la vivienda. Condiciones y servicios extras de al vivienda. Precios de venta en la misma, es decir, precios de venta en notaría y registro, y no en portales inmobiliarios. Ten mucho cuidado con la información que extraes de portales inmobiliarios. Cuidadín, cuidadín. La mayoría de las viviendas publicadas en Fotocasa o Idealista muestran el precio de "no venta". ¿Y qué es el precio de "no venta"? Su propio nombre lo indica: son viviendas que siguen en Internet porque no están siendo atractivas y se salen del arco de precio que le corresponde. Por lo tanto, no te bases en las predicciones del vecino de en frente para publicar tu piso porque, si su anuncio lleva más de 2 meses circulando por ahí, tiene pinta de que no está siendo muy acertado.    2. No dar importancia a la apariencia de la vivienda en visitas y publicidad. ¿Te acuerdas de la canción Maquíllate de Mecano? Sus estrofas decían que no la mirases si no se había puesto maquillaje la protagonista de la canción. ¡A la hora de presentar tu vivienda debe ser igual! El inmueble debe de estar presentable, o de tal modo que la persona que entre en él pueda visualizarse viviendo en su interior. Te lo juegas todo con la primera impresión. Es recomendable que antes de empezar a recibir visitas y de hacer las fotografías, intentes quitar todos los trastos y elementos decorativos, dejando la vivienda lo más espaciosa posible. Además de despersonalizar la vivienda, es muy importante la limpieza y la buena ventilación como requisitos imprescindibles. Muchas veces, para facilitar la tarea, se recomienda pintar las paredes o montar un homestaging que haga la vivienda más atractiva en Internet y en vivo y directo.    3. Anunciar de una forma incorrecta la vivienda en Internet y portales inmobiliarios. Otro error que vemos a diario en los portales inmobiliarios es la falta de interés a la hora de publicar una vivienda. Se le ha de dedicar tiempo y esfuerzo tanto a preparar la vivienda como a fotografiarla y redactar un texto con copy inmobiliario. Se tardan 5 minutos en colocar las características en Idealista, pero muchas horas en pensar el texto, hacer fotos profesionales y acondicionar la vivienda tras limpiarla o hacer homestaging. Pregúntate esto: ¿te pararías a ver un piso publicado sin fotos? ¿ O has reflejado bien las características, accesos o servicios del vecindario? Y a la hora de colgar las fotos, tienen que tener buena calidad, estar hechas por un profesional y mostrar espacios con luz y despejados. Nosotros usamos habitualmente la técnica de homestaging para redecorar los espacios con mobiliario nuevo que haga que los compradores se imaginen viviendo ahí.    4. No tener todos los documentos de venta actualizados a la normativa en Málaga. Este es otro tema interesante, y diría incluso que es el más confuso y engorroso… El principal motivo por el cual los vendedores acaban decidiéndose por contactar con una inmobiliaria es el tema legal. Si realmente no te encuentras cómodo gestionando todo este tipo de trámites legales, tasas y documentaciones siempre es mejor que preguntes a un profesional que ya tenga experiencia en este campo. Además del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y la escritura de compraventa previa, hay otros papeles importantes que pueden retardar la venta si no los tienes en cuenta desde el principio. Para la venta de tu casa tendrá que tener en cuenta lo siguiente: La nota simple registral. Contrato de arras. Notaría para la escritura pública. Inscripción en el Registro de la Propiedad. Pagar el correspondiente impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.      5. No tener claro si contratar los servicios de una inmobiliaria o no. Ser o no ser, contratar o no contratar a una inmobiliaria. Te encuentras ante una de las decisiones más importantes a la hora de vender una vivienda en Málaga. Debes elegir entre depositar tu confianza en una empresa o apañártelas por tu cuenta. ¿Cuál es la mejor decisión? Ahora mismo estarás pensando que, como ABC Inmobiliaria, te recomendaremos sí o sí vender junto a una agencia. No obstante, te vamos a ser sinceros: es una decisión muy personal. Sin embargo, al igual que en un juicio puedes representarte a ti mismo y aun así lo más recomendable es contar con un abogado, en el caso de hacer una transacción inmobiliaria también te aconsejamos buscar asesoramiento. ¿Cuándo debes acudir a una inmobiliaria? Cuando no tengas tiempo físico para atender todas las llamadas posibles de compradores, cuando no seas capaz de cerrar la venta a un precio justo, o cuando te hayas percatado de que nadie se interesa en tu vivienda. Conocer todos los secretos para llegar a la notaría requiere tiempo, esfuerzo y formación. ¿Puedes hacerlo por tu cuenta? Por supuesto. Pero el riesgo, el estrés y la incertidumbre son mayores. Son muchos los factores comerciales y legales a tener en cuenta. Para escoger un profesional, busca las opiniones en Internet de antiguos clientes; por ejemplo, en las reseñas de Google My Business. No tomes la decisión a ciegas porque lo importante es que quien te represente te haga tu camino sea de rosas.   ¿Te has o te estás encontrando con algún otro problema? Puedes dejarnos en comentarios cualquier duda que tengas, y trataremos de enseñarte los trucos que nosotros aplicamos al día a día para facilitar tu tarea de vender. ​
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